кто такой эскроу агент
Договор счета эскроу: особенности и перспективы развития
С 1 июля 2014 года в ГК РФ появился новый инструмент взаимодействия между контрагентами – договор счета эскроу. Такой договор подразумевает открытие банком (эскроу-агентом) специального счета для учета и блокирования денежных средств, полученных от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении предусмотренных договором оснований (ст. 860.7 ГК РФ). Стороны могут прибегать к данному виду договора при заключении большинства предусмотренных законом сделок, но чаще всего его используют при купле-продаже недвижимости. Однако, несмотря на популярность этого института за рубежом, в России договор счета эскроу широкого распространения даже после его законодательного урегулирования так и не получил. Разберемся в причинах этого, а также рассмотрим особенности этого договора подробнее.
Что такое договор счета эскроу?
Если изложить данную в ГК РФ формулировку более понятным языком, то эскроу-отношения можно описать как трехсторонние отношения, при которых должник во исполнение своего основного обязательства передает деньги не непосредственно контрагенту, а третьему лицу (эксроу-агенту). Кредитор, что важно, может получить эти деньги только после того, как наступят определенные в договоре обстоятельства. Заключается такой договор, как правило, в трех экземплярах.
 |
Анастасия Малюкина, юрист адвокатского бюро Forward Legal:
«В мировой практике соглашения об эскроу широко распространены. И я в данном случае говорю не только о таких странах, как США, Германия, Швейцария, Англия, но и о странах восточного направления: Китае и Японии. Недавно я столкнулась с делом, в котором эскроу-агентом выступал банк Монголии, причем выступал весьма успешно, обеспечивая соответствующие обязательства. И вот такая популярность этого механизма, несмотря на то, что в большинстве стран он нормативно не урегулирован, объясняется тем, что счет эскроу действительно удобен и что он действительно выполняет свою главную функцию – обеспечивает надлежащее обеспечение обязательств по основному договору. Причем распространяется это на совершенно разные сферы – неважно, идет ли речь о слиянии или поглощении компаний, лицензионных отношениях, покупке гражданином квартиры, самолета, яхты и др. «
Таким образом, договор счета эскроу – достаточно универсальная конструкция, которая позволяет повысить уверенность сторон сделки в том, что они получат то, на что рассчитывали. В крайнем случае, даже если сделка не состоится, должник сможет вернуть себе часть тех денег, которые он планировал передать кредитору, но не передал в силу того, что тот не исполнил свои обязательства надлежащим образом.
Если раньше, решив открыть счет эскроу, стороны прибегали к нормам международного права, то в прошлом году возможность заключать такие договоры была закреплена и в российском законодательстве. Говоря об этой разновидности договора, стоит отметить несколько основных его особенностей или характеристик.
В договоре счета эскроу участвуют не только эскроу-агент (банк) и депонент, то есть владелец счета, но и бенефициар – тот, кому денежные средства предназначены. И, соответственно, бенефициар имеет реальную возможность на равных с остальными влиять на условия соответствующего договора.
Денежные средства, передаваемые на счет эскроу, обособляются. То есть они перечисляются на специальный счет, учитываются банком, блокируются и по общему праву ни депонент, хотя он является владельцем счета, ни бенефициар, хотя эти денежные средства ему предназначены, не имеют права распорядиться ими до наступления определенных в договоре обстоятельств (п. 1 ст. 860.8 ГК РФ). При возникновении таких обстоятельств банк обязан выдать причитающуюся бенефициару сумму ему на руки или перечислить на указанный счет в установленный договором срок, а при его отсутствии – в 10-дневный срок с момента наступления обязательства (п. 3 ст. 860.8 ГК РФ).
ОБРАЗЕЦ
Стороны сохраняют возможность контроля за тем, что происходит на счете эскроу – и бенефициар, и депонент могут в любой момент времени попросить банк предоставить им актуальную информацию по счету (ст. 860.9 ГК РФ).
Конструкция договора счета эскроу достаточно гибкая. Как подчеркивает директор Юридической дирекции Росбанка Полина Лебедева, на сегодняшний день масштаб спроса на такой вид договора не позволяет банкам сделать стандартный продукт. Более того, она убеждена, что даже если эскроу станет действительно популярным инструментом, подход к заключению договора все равно останется гибким и будет соответствовать характеру сделки и потребностям сторон. Так, депонент и бенефициар могут влиять на перечень оснований, при наступлении которых последний может получить предназначенные ему денежные средства, находящиеся на счете. С учетом конкретных отношений, сложившихся между сторонами, с учетом специфики конкретного основного обязательства они могут определить подходящие условия. Более того, Анастасия Малюкина добавляет, что депонент и бенефициар могут предусмотреть в договоре условие, обязывающее эскроу-агента проверять наступление соответствующих оснований и осуществлять проверку предоставленных сторонами документов не формально, а более основательно – в этом, по мнению эксперта, заключается основное отличие договора счета эскроу от аккредитива.
Аккредитив – денежное обязательство, принимаемое банком по поручению плательщика. Позволяет производить платежи в пользу получателя средств по аккредитиву, а также оплатить, акцептовать или учесть переводной вексель либо передать другому банку полномочия осуществить эти операции (ст. 867 ГК РФ).
Однако стоит отметить, что в отечественном законодательстве конструкция договора счета эскроу представляет собой урезанный вариант того соглашения, который получил распространение в мировой практике. В российском праве этот институт характеризуется:
 |
Полина Лебедева, директор Юридической дирекции Росбанка:
«Мне представляется, что статус эскроу-агента как кредитной организации сохранится достаточно долго, поскольку таким образом, в частности, будет обеспечиваться противодействие легализации доходов, добытых преступным путем, именно в силу особой специфики и жесткости банковского регулирования в этой сфере.
Вместе с тем мы на нашей практике видим, что запрос со стороны бизнеса к договорам счета эскроу есть. Могу также заметить, что упоминание об использовании счетов эскроу существует и на уровне нормативных актов, регламентирующих различные аспекты расчетов – в частности, по сделкам купли-продажи недвижимости, где прямо определена возможность использования эксроу-счета на период до регистрации перехода права собственности и завершения расчетов между сторонами [подп. 4.45.3 п. 4 разд. 4 гл. А ч. II Приложения к Положению Банка России «О правилах ведения бухгалтерского учета в кредитных организациях, расположенных на территории Российской Федерации» от 16 июля 2012 г. № 385-П. – Ред.]. Более того, размер возмещения по вкладам на эскроу счетах, используемых в сделках купли-продажи недвижимости, значительно выше, чем по обычным счетам [ст. 11, 12.1 Федерального закона от 23 декабря 2003 г. № 177-ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации». – Ред.]».
Давая оценку положениям о договоре счета эскроу в российском законодательстве, Анастасия Малюкина считает, что у него есть перспективы для развития: «На мой взгляд, хотя сложившейся практики за более чем год его существования пока нет, у этого института есть хорошее будущее, и я не исключаю, что в ближайшее время законодатель все же решит расширить сферу его применения, и, возможно, мы доживем до того момента, когда и у нас, в российском праве, будут реализованы такие специфические конструкции, как, например, эксроу исходного кода программного обеспечения, которое применяется в лицензионных отношениях за рубежом».
Некоторые особенности использования договора счета эскроу
Решив обратиться к данному институту при совершении сделки, стороны могут столкнуться с рядом нюансов. Рассмотрим некоторые из них.
На договор счета эскроу распространяются общие основания изменения договора. Это значит, что он может быть изменен:
Истечение срока действия – главное основание прекращения договора счета эскроу (п. 1 ст. 860.10 ГК РФ). Как правило, этот срок указывается в тексте самого договора. Но основаниями закрытия счета эскроу могут стать и иные обстоятельства (п. 2 ст. 860.10 ГК РФ) – например, признание физического лица недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим, а также ликвидация юридического лица и т. д.
По общему правилу при закрытии счета эскроу, если нет оснований для передачи денег бенефициару или иное не предусмотрено договором, остаток денежных средств перечисляется или выдается депоненту (п. 2 ст. 860.10 ГК РФ).
Момент банкротства (несостоятельности) кредитной организации, являющейся эскроу- агентом, напрямую влияет на то, кто именно, депонент или бенефициар, должен встать в реестр кредиторов. Если обстоятельства, при которых денежные средства должны быть списаны со счета, еще не наступили, то в реестр, по мнению старшего партнера адвокатского бюро Forward Legal Алексея Карпенко, должен вставать владелец счета (депонент). Если же такие обстоятельства уже наступили, то – бенефициар.
Станет ли эскроу дороже аккредитива?
Эксперты не исключают, что стоимость услуг по ведению счета эскроу действительно может быть выше стоимости аккредитива, поскольку в рамках договора эскроу к банкам предъявляется больше требований. Но с равной долей вероятности цена может быть и ниже, если учитывать систему гарантий по вкладам, которую предоставляет сторонам счет эскроу. На данный момент средняя стоимость открытия счета эскроу составляет 2,5 тыс. руб., а внесение в договор изменений и осуществление платежа в счет его исполнения могут обойтись в сумму от 500 руб. до 2,5 тыс. руб. При этом, как правило, банк получает вознаграждение не из тех денежных средств, которые находятся на счете эскроу (п. 3 ст. 860.7 ГК РФ).
Вместе с тем Анастасия Малюкина убеждена, что расценки, в первую очередь, будут зависеть от того, насколько сложные отношения урегулированы в рамках каждого конкретного договора. «Когда только начинала изучение этой темы, увидела, что лишь единичные банки решили предоставлять такую услугу. При всем уважении к банковской системе я озадачилась, потому что когда мы говорим о том, что возможность выбора эскроу-агента ограничена, это создает определенные риски в реализации института. Как бы мы с вами ни хотели использовать счет эскроу, нам нужен третий, эскроу-агент. И если он не готов предоставить нам соответствующую услугу, если он чего-то боится или не уверен в том, насколько законодательство позволяет ему применять те или иные механизмы, то он в эти отношения вступать не будет. Поэтому я думаю, что сейчас вопрос тарифов – это вопрос политики, которую выберут банки», – рассуждает она.
Полина Лебедева также исключает возможность установления точного тарифа, поскольку договор счета эскроу – не массовый стандартизированный продукт. «Этот договор составляется пока под конкретный запрос. Безусловно, уже это обстоятельство требует гораздо больших трудозатрат со стороны банков и более высоких операционных издержек на поддержание этого продукта. Поэтому может получиться, что действительно такая вот сшитая на заказ одежка будет стоить дороже, чем костюм, сшитый на фабрике. Но опять же это вопрос рынка и практики», – считает эксперт.
При этом директор по правовой и корпоративной работе компании ЗАО «Русатом Оверсиз» Константин Кряжевских, ориентируясь на международную практику, придерживается мнения, что стоимость ведения счета эскроу в любом случае запредельной не будет.
Договор эскроу как способ для предпринимателей защитить свои интересы
Механизм эскроу упрощает процесс выполнения обязательств, взятых на себя сторонами сделки, и создает гарантии оплаты исполнения обязанностей по договору
Что такое счет эскроу?
В 2013 г. был принят Закон № 379-ФЗ 1 который дополнил гл. 45 Гражданского кодекса нормами о новом виде банковского счета – счете эскроу (ст. 860.7– 860.10). Изменения вступили в силу 1 июля 2014 г.
Согласно им банк (эскроу-агент) открывает счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, которые были получены от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу.
К примеру, по договору поставки заказчик при возникновении сомнений использует счет эскроу, чтобы расплатиться с поставщиком. На этот счет заказчик (депонент) зачисляет денежные средства. Они хранятся там до возникновения основания, определенного сторонами договора, – поставки товара. Деньги передаются поставщику (бенефициару) только после исполнения им обязательства по договору.
Удобны ли счета эскроу для предпринимателей?
Такое применение счетов эскроу вполне обоснованно: возникает гарантия сохранности вложений граждан, приобретающих жилье на стадии застройки. К тому же согласно ст. 12.1 и 12.2 Закона № 177-ФЗ 3 денежные средства, размещенные физическим лицом на счете эскроу для расчетов по сделке купли-продажи недвижимого имущества или по договору участия в долевом строительстве, подлежат страхованию. При возникновении страхового случая возмещению подлежит 100% суммы, находящейся на счете эскроу, но не более 10 млн руб.
Однако в предпринимательской сфере счет эскроу не получил широкого распространения. В основном потому что круг эскроу-агентов ограничен только банками, а предметом эскроу могут выступать лишь безналичные денежные средства.
Препятствием для применения счетов эскроу является и невозможность депонирования движимых вещей, наличных денежных средств и акций. Ведь в сделках между субъектами предпринимательства для произведения расчетов не всегда используются безналичные денежные средства. Кроме того, счет эскроу нельзя использовать при наличии двусторонних (взаимных) обязательств сторон.
Что такое условное депонирование и какие новые возможности оно дало предпринимателям?
Теперь эскроу стал отдельным видом договора. Он предусматривает передачу депонентом имущества третьему лицу (эскроу-агенту), которое в свою очередь обязано передать его бенефициару при наступлении определенной даты, события или исполнения обязательств, либо вернуть имущество депоненту, если оговоренное событие не наступило.
Срок договора условного депонирования (эскроу) не должен превышать 5 лет. Если в договоре прописан больший срок или он вовсе не указан, то договор считается заключенным на 5 лет.
Для договора эскроу установлена нотариальная форма, т.е. он подписывается всеми тремя сторонами в присутствии нотариуса. Несоблюдение нотариальной формы влечет по общему правилу ничтожность сделки. При этом простая письменная форма предусмотрена для наиболее частых случаев – депонирования безналичных денежных средств и бездокументарных ценных бумаг, т.е. достаточно наличия подписанного сторонами договора эскроу, нотариальное удостоверение не требуется.
Договор условного депонирования (эскроу) объединяет в себе черты договора хранения и договора поручения и тем самым представляет собой цельную и комплексную конструкцию по депонированию имущества в сделках со взаимными обязательствами.
Что позволяет депонировать договор эскроу?
Объектом депонирования теперь могут выступать:
Исключение составляет недвижимость, она не включена в этот список.
Кто может быть эскроу-агентом?
Был значительно расширен перечень лиц, которые могут выступать в роли эскроу-агента. Теперь это не только банки, но и нотариусы, адвокаты, физические и юридические лица.
Например, эскроу-агентом является юридическое лицо. По договору условного депонирования оно открывает в банке номинальный счет для хранения безналичных денежных средств. Имущество, переданное на депонирование эскроу-агенту, должно быть обособлено от его собственного. При передаче имущества к эскроу-агенту не переходит право собственности на него, поэтому оно отражается на отдельном балансе или по нему ведется обособленный учет.
Как договор эскроу позволит защитить интересы предпринимателей?
Новая глава Гражданского кодекса содержит нормы, позволяющие защитить интересы сторон договора эскроу. Так, не допускаются обращение взыскания, арест, принятие обеспечительных мер в отношении депонированного имущества по долгам эскроу-агента или депонента. А по долгам бенефициара взыскание может быть обращено только на его право предъявить требование к эскроу-агенту о передаче депонированного имущества (ст. 926.7 ГК РФ).
Таким образом, имущество, преданное по договору эскроу, защищено от кредиторов депонента даже в том случае, если стоит вопрос о его банкротстве. Такое регулирование является существенным отступлением от устоявшихся правил законодательства о банкротстве и дает значительное преимущество в использовании эскроу.
Какие сложности подразумевает использование договора эскроу?
Несмотря на немалое количество введенных положений, регулирующих институт условного депонирования (эскроу), некоторые вопросы остаются открытыми. Например, один из них касается возможности реализации договора эскроу при депонировании валютных ценностей с участием депонента-нерезидента и бенефициара-резидента (и наоборот), так как отсутствует должное регулирование со стороны валютного законодательства, а позиция ЦБ РФ и ФНС четко не определена и может оказаться непредсказуемой. Из этого вытекает вопрос о возможности уплаты либо удержания вознаграждения эскроу-агентом из депонированных валютных средств.
Также возникают вопросы о возможности депонирования бездокументарных ценных бумаг, которые находятся в залоге: каким образом депозитарием будут фиксироваться записи о правах залогодержателя и эскроу-агента по счету депо и в каком порядке будут осуществляться права по бездокументарным ценным бумагам? К тому же неясно, есть ли возможность по договору эскроу наделить эскроу-агента правом осуществлять права по бездокументарным ценным бумагам, находящимся в залоге.
Непонятной остается ситуация, когда у банка, в котором открыт номинальный счет эскроу-агента для депонирования безналичных денежных средств, отзывается лицензия. Представляется, что риски понесут стороны договора эскроу, т.е. депонированные денежные средства могут попасть в конкурсную массу банка, после чего вероятность их возврата будет весьма небольшой.
Однако нужно отметить, что, несмотря на все вопросы, последние изменения законодательства приближают регулирование института эскроу к общемировой практике. Появление в российском законодательстве такого механизма, как эскроу, значительно упрощает процесс выполнения обязательств, взятых на себя сторонами сделки. Конструкция эскроу создает гарантии внесения платы за исполнение обязанностей по договору.
1 Федеральный закон от 21 декабря 2013 г. № 379-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
2 Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
3 Федеральный закон от 23 декабря 2003 г. № 177-ФЗ «О страховании вкладов в банках Российской Федерации».
4 Федеральный закон от 26 июля 2017 г. № 212-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
5 Федеральный закон от 27 декабря 2018 г. № 514-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “О рынке ценных бумаг” и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования правового регулирования осуществления эмиссии ценных бумаг».
6 Федеральный закон от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».
7 Федеральный закон от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
Что надо знать про эскроу-договоры
Алексей Шевердяков
В сравнении с Западом в России практика использования эскроу считается относительно новой, получившей широкое распространение лишь в последние несколько лет. При этом взаимодействие его принципов и законодательства РФ все еще не отлажено до конца, поэтому здесь существуют «серые зоны». О том, какие юридические особенности нужно учитывать при заключении коммерческих сделок при помощи эскроу, расскажет Алексей Шевердяков, адвокат, член Адвокатской палаты города Москвы.
Договор эскроу, или договор условного депонирования — это специальное соглашение, обеспечивающее юридически безопасное проведение сделки. Как эффективный инструмент эскроу-договоры используются при заключении инвестиционных сделок и сделок M&A, в опционах на заключение договоров купли-продажи акций АО и долей в уставном капитале ООО, в сделках купли-продажи предприятий как готовых объектов (включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на коммерческие обозначения, товарные знаки, знаки обслуживания), в сфере интеллектуальной собственности. При грамотном использовании механизм позволяет обеспечить добросовестное исполнение взаимных обязательств двух сторон сделки при помощи участия третьей независимой стороны — эскроу-агента.
За рубежом практика исполнения сделок на основе эскроу активно набирает популярность, так как растет количество сделок в секторе M&A и ICO. При этом, по статистике, 10% всех инвестиций в ICO оказываются в руках преступников, а количество инвесторов, теряющих все вложенные средства, ежегодно увеличивается на несколько тысяч человек. Поэтому все большее значение приобретает вопрос юридической безопасности проведения таких сделок.
По сравнению с Западом в России практика использования эскроу-договоров получила широкое распространение только в последнее время — если в октябре прошлого года в банках было зарегистрировано 23,2 тыс. эскроу-счетов с общей суммой депонированных средств в 73,8 млрд рублей, то в минувшем апреле число счетов превысило отметку в 88 тыс. при общей сумме 317,9 млрд рублей. Как и у любого решения, у эскроу-договора есть плюсы и минусы, свои юридические особенности и риски. Рассмотрим, что нужно учесть, чтобы коммерческая сделка на основе эскроу прошла успешно.
Механизм работы эскроу
Чтобы воспользоваться эскроу, необходимо заключить специальный трехсторонний договор. Согласно его условиям, депонент передает ресурсы (деньги, ценные бумаги или другие документы, представляющие ценность) эскроу-агенту на временную сохранность (депонирование). Агент в свою очередь передает депонированное имущество бенефициару, но только при одном важном условии — если возникнут основания для его передачи, прописанные в договоре. Если этого не произойдет, эскроу-агент возвращает ресурсы обратно депоненту.
Таким образом, эскроу-агент как посредник в сделке «бронирует» передаваемое имущество на время до наступления определенных обстоятельств. Причем условия такого бронирования предусмотрены достаточно жесткие — к примеру, при покупке готового бизнеса деньги депонируют с условием, что продавец получит их только после того, как предъявит эскроу-агенту акт о передаче имущества, бухгалтерии и правоустанавливающих документов по описи новому владельцу. Но и покупатель при этом сможет отозвать свои деньги обратно у эскроу-агента только после того, как продавец по договору просрочит передачу предприятия, либо сделка будет расторгнута по иным основаниям.
Плюсы заключения эскроу-договоров
Для депонента безопасность сделки заключается в том, что на эскроу-агента может быть возложена обязанность запросить и самостоятельно проверить документы бенефициара, подтверждающие возникновение оснований для передачи ему депонированных ресурсов. Такими сведениями могут быть платежные поручения, выписки из реестров о зарегистрированных правах, акты и др. — в зависимости от типа и условий сделки. При наличии сомнений в достоверности представленных документов эскроу-агент вправе отказать бенефициару в передаче материальных благ.
Для бенефициара безопасность сделки с помощью эскроу заключается в том, что стороны могут согласовать условие, при котором депоненту запрещается распоряжаться своими ресурсами, переданными эскроу-агенту, в течение всего срока «бронирования». При этом вернуть себе имущество депонент сможет только после того, как истечет срок депонирования, а бенефициар не выполнит условия сделки, что защищает покупателя от возможного одностороннего разрыва соглашений.
Если говорить о плюсах для обеих сторон сделки, то одним из удобств эскроу-договора является возможность депонирования ресурсов, подлежащих передаче друг другу (так называемое «взаимное эскроу»). Этот способ удобен, когда обмен активами или правами на них желательно произвести одновременно (например, обмен ценными бумагами между сторонами в одном регистраторе или депозитарии).
Еще один плюс эскроу-формата — участники сделки сохраняют возможность контроля за тем, что происходит с депонированными ресурсами, и в любой момент могут попросить агента предоставить им актуальную информацию.
Для обеих сторон сделки преимуществом является также то, что на все время депонирования обеспечивается юридическая безопасность переданных ресурсов — они не могут быть арестованы и на них не может быть наложено взыскание. Это означает, что депонированные ресурсы будут переданы бенефициару даже в случае, если все остальные средства депонента арестованы или проданы за долги.
Юридические особенности и риски
Чтобы понять, в чем состоят юридические особенности сделок на основе эскроу, важно подробнее разобрать функцию третьей стороны договора — эскроу-агента. До недавнего времени в России в этом качестве могли выступать только банки, что отличалось от зарубежной практики. Обновленные правила гласят, что сейчас эскроу-агентом может быть как юридическое, так и физическое лицо. Единственное правило здесь: если эскроу-агент не является банком, безналичные денежные средства должны депонироваться на его номинальном счете. При этом на таком счете не должно быть личных средств самого агента.
Важно, что эскроу-агент не может распоряжаться депонированными ресурсами, если стороны сделки не установили иное в договоре с ним. Например, эскроу-агент не может инвестировать денежные средства или осуществлять права по ценным бумагам, переданным на депонирование, если стороны сделки не предоставили ему такое право сами. Эскроу-агент также несет полную ответственность за сохранность и целостность депонированных ресурсов.
По умолчанию эскроу-договор считается возмездным, при этом обязательство по выплате вознаграждения эскроу-агенту распространяется в равной степени как на депонента, так и на бенефициара. Таким образом, агент вправе потребовать оплаты по своему усмотрению, в том числе в полной сумме с любой из сторон сделки. Тем не менее участники могут договориться об оплате агентской комиссии одной стороной сделки или вовсе о безвозмездном участии агента — что, конечно же, нужно закрепить документально. При этом законодательством конкретная сумма или процент для агента не утверждены, поэтому во избежание конфликтов размер вознаграждения для третьей стороны также необходимо прописать в договоре. В других случаях комиссия будет взиматься, исходя из обычаев делового оборота. К примеру, на Западе стандартная доля эскроу-агента при операциях с недвижимостью — 1% от суммы сделки.
Стоит обратить внимание на то, что для эскроу-договора установлена нотариальная форма — его подписывают только в присутствии нотариуса. В противном случае такая сделка легко может быть признана недействительной. Исключение допускается только для депонирования безналичных денежных средств и бездокументарных ценных бумаг.
И конечно же, как и в любых сделках, в эскроу-договорах всегда остается риск недобросовестного поведения его участников. К примеру, агент может воспользоваться депонированными ресурсами в личных целях или предать огласке коммерческую тайну сделки. Кроме того, защита депонированных ресурсов от наложения на них ареста или взыскания открывает потенциальные возможности для попыток обмана кредиторов. Однако на практике осуществить подобную операцию незаметно не так уж просто, и кредиторы, например, депонента, заподозрив, что он скрывает свои активы при помощи эскроу-договора, могут оспорить его в суде. В этом случае есть риск признания такого соглашения недействительным.
Условия изменения и прекращения эскроу-договора
На эскроу-договоры распространяются общие основания для изменения договора, предусмотренные законодательством РФ. То есть в него можно вносить изменения как по соглашению сторон, так и по решению суда.
Стоит отметить, что из-за новизны эскроу-формата для российского законодательства все еще остается ряд вопросов относительно юридических и финансовых рисков коммерческих сделок, заключаемых при помощи эскроу, а предлагаемые шаблоны эскроу-договоров, как правило, не являются идеальными. Поэтому для минимизации всех рисков при оформлении таких соглашений лучше всего воспользоваться услугами профессионального юриста с релевантным опытом.
Подписывайтесь на канал «Инвест-Форсайта» в «Яндекс.Дзене»