кто такой техзаказчик в строительстве
Технический заказчик
Введите предполагаемую стоимость строительства
и узнайте ориентировочную стоимость услуг Технического заказчика
Предполагаемая стоимость строительства
Функции технического заказчика
Выполнение функций Технического заказчика
Определение «Технический заказчик» впервые введено в Градостроительный кодекс Российской Федерации (п. 22 Статьи 1) Федеральным законом от 28.11.2011 № 337-ФЗ и содержит довольно таки обширный объем функций.
Опираясь на данное определение ответ на вопрос можно уместить в более простой формулировке:
Кто такой технический заказчик Это организация, которая выполняет полный комплекс инжиниринговых услуг в строительстве – от определения общего состава и содержания работ, с целью формирования плана по управлению проектом строительства (предпроектной подготовки), до ввода объекта в эксплуатацию. Технический заказчик Это не только профессиональный исполнитель в части подготовки исходно разрешительной документации, исполнения процедуры всех согласований – это партнер заказчика, являющийся экспертом в вопросах организации строительной площадки, получения технических условий на подключение к инженерным сетям, получения разрешения на строительство, осуществления строительного и финансового контроля, получения разрешения на ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта и не только.
В управлении строительным процессом и эффективном взаимодействии со всеми его участниками технический заказчик играет ключевую роль координатора, выполняемую в интересах заказчика, который осуществляет организацию всех процессов создания объекта капитального строительства.
Технический заказчик
В современном мире Техническим заказчиком принято считать исполнителя высочайшей квалификации, который берет на себя задачи по управлению процессом реализации проекта. Такой исполнитель становится «правой рукой» Застройщика, которая становится его представителем и получает возможность продвигать цели инвестора.
Впервые этот термин был употреблен во времена Советского Союза, когда впервые было издано положение о заказчике-застройщике, едином заказчике, дирекции предприятия, находящегося в состоянии строительства и в технадзоре. Данное постановление было утверждено Постановлением Госстроя СССР No16 от 2 февраля 1988 года. В соответствии данному постановлению Госзаказчиком была сформирована служба, в компетенции которой состояла подготовка и надзор за процессом строительства.
На официальном уровне технический заказчик был признан полноправным членом реализации строительного процесса в 2011 году. Поправки, которые определяли главные задачи технического заказчика, были занесены в Градостроительный кодекс РФ Федеральным законодательством 28 ноября 2011 г. No 337-ФЗ.
На данный момент ГК РФ чётко определенны оба термина — «Застройщик» и «Технический заказчик».
Застройщик – юридическое или физическое лицо, отвечающее за проведение строительных работ, реконструкцию, ремонт и подготовку проекта для предстоящих работ. Действия должны выполняться на подвластной ему территории, или же на участке стороннего обладателя по предварительно полученному разрешению.
Технический заказчик – физическое или юридическое лицо, действия которого исходят от имени инвестора занимается заключением контрактов о инженерных изысканиях, подготавливает строительные проекты, реконструкции, ремонтные работы. В обязанности технического заказчика также входит составление и заключение документации, подтверждающей запуск готового строения в эксплуатацию. Стоит учесть, что застройщик также способен осуществлять описанные задачи собственноручно, без дополнительной сторонней помощи.
Центр строительной экспертизы «ПГС» возьмёт под свою ответственность задачу по обеспечению контроля и регуляции вашего проекта:
Для чего необходимы услуги технического заказчика?
Как Вы уже могли заметить, технический заказчик имеет достаточно широкие и ответственные задачи. Однако, для их выполнения ему требуется пройти особую подготовку. Практически каждый Застройщик сталкивается с выбором – создать отдельную команду для выполнения задач технического заказчика или обратится за помощью в специализированную организацию.
Если в планах компании стоит управление крупным и долгосрочным проектом – создается штатная служба Технического заказчика. Практически каждый гигант рынка сейчас имеет собственное подразделение. Но всё же, такой подход постепенно устаревает и, в основном, встречается у компаний, которые введут свою деятельность на протяжении многих лет. В то время как новые компании постепенно переходят на поддержку сторонних организаций. В таком случае между Застройщиком и Техническим заказчиком заключается договор на оказание услуг сопровождения проекта. Договор может заключаться как на сопровождение всего строительства, так и на отдельные этапы.
Уже в начале сотрудничества особенно важным является наладить партнерство и доверие сторон друг к другу, так как от этого напрямую зависит эффективность каждого из этапов проекта. Хорошо налаженные связи позволяют сэкономить обильное количество времени и финансов.
Очень часто в команде инвестора попросту отсутствуют сотрудники, которые могли бы взять в свои руки ответственность за обязанности Технического заказчика. Огромное количество документов, обсуждение и подписание контрактов, совместная работа с инженерами, дизайнерами, рабочими и прочими подрядчиками. Для этого специалист должен уметь оперативно реагировать и находить решение всех возникающих в процессе работы проблем и вопросов.
Если же инвестор выбирает для своей компании технического заказчика на аутсортинге – ответственность за решение всех вопросов полностью ложится на стороннюю организацию, состоящую из специализированных профессионалов.
Стоимость услуг исполнения функции технического заказчика
На современном рынке стоимость услуг такого специалиста колеблется от 1,5 до 3,5% от сметной стоимости строительства. На стоимость влияет локация объекта, сложность работ, площадь, а также объем возложенных на специалиста задач. Существует множество факторов, влияющих на стоимость услуг, поэтому точную цену определяют индивидуально и после того, как будут оговорены все необходимые работы.
Кто такой техзаказчик в строительстве
Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации
ПРАВОВОЙ ДЕПАРТАМЕНТ
от 17 декабря 2018 года N 50234-ТБ/02
[О функциях технического заказчика]
Правовой департамент Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрел обращение и по поставленному в нем вопросу сообщает следующее.
Кроме того, исходя из норм статей 748 и 749 ГК РФ, части 2 статьи 53 ГрК РФ и пункта 3 Положения о проведении строительного контроля при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 21 июня 2010 г. N 468, которыми установлены функции технического заказчика по контролю и надзору за ходом и качеством выполняемых подрядчиком работ, следует, что лицо, осуществляющее строительный контроль от имени заказчика, и подрядчик также не могут быть одним и тем же лицом.
Письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.
Заместитель директора
Правового департамента
Т.Н.Бармина
Электронный текст документа
подготовлен АО «Кодекс» и сверен по:
Ценообразование и сметное нормирование
в строительстве, N 1(469), январь 2020 года
Технический заказчик в строительстве
Далеко не все застройщики обладают штатом высококлассных специалистов, которые досконально знают российское градостроительное, земельное, природоохранное, административное законодательство и другие отрасли права. В результате при возведении какого-либо объекта возникает серьезный риск нарушения действующих норм и правил, что может привести к крупным финансовым потерям и даже уголовной ответственности. Чтобы этого избежать, следует воспользоваться услугами технического заказчика в строительстве.
Кто такой технический заказчик?
Это специализированная организация, которая помогает защитить деловую репутацию, обеспечить безопасность объекта, устранить или минимизировать ущерб в случае форс-мажорных обстоятельств.
Согласно п. 22 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, технический заказчик представляет собой юридическое лицо, которое уполномочено застройщиком и имеет право выполнять следующие функции:
Также технический заказчик в строительстве может выполнять и иные функции, предусмотренные градостроительным законодательством. Их перечень всегда индивидуален и зависит от назначения и особенностей возводимого объекта. Технический заказчик может как полностью вести проект с нуля, так и подключиться к его исполнению на любой стадии, в том числе:
Услуги технического заказчика в строительстве позволяют застройщику сэкономить время на ведении организационной деятельности, гарантировать полный контроль качества проектных и строительно-монтажных работ, получить все требуемые действующим законодательством согласования.
Права технического заказчика в строительстве
Техзаказчик в своей работе руководствуется российским законодательством и прочими документами, которые регулируют инвестиционно-строительную деятельность. Чаще всего в договоре с застройщиком прописываются следующие права технического заказчика:
Стоимость услуг технического заказчика оговаривается отдельно для каждого объекта строительства или реконструкции. Она зависит от нескольких основных факторов. К ним в первую очередь относятся расходы на непосредственное управление проектом. Также на цену влияют обязательные платежи за конкретные согласования (получение градостроительного плана земельного участка, узаконивание самостроя и пр.). Кроме того, итоговая калькуляция может включать дополнительные затраты, связанные с отдельными работами, которые не входят в функции технического заказчика. Речь идет, например, о снижении кадастровой стоимости земельного участка и прочих вспомогательных сервисах.
Компания INFOSTROY MOSREG оказывает услуги технического заказчика в строительстве. Наша команда состоит из лучших экспертов Москвы и всей России. Предоставляем комплексный сервис от сбора исходно-разрешительной документации до ввода здания в эксплуатацию. Специалисты отлично знают действующее законодательство в области градостроительства, включая новейшие изменения и правки. Это позволяет избежать проблем при проектировании, возведении и сдаче объекта.
Кто такой техзаказчик в строительстве
НАЦИОНАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
УПРАВЛЕНИЕ ПРОЕКТОМ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ. ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ УПРАВЛЯЮЩЕГО ПРОЕКТОМ (ТЕХНИЧЕСКОГО ЗАКАЗЧИКА)
Project management for real estate development (construction). Project manager (client’s technical representative) activities
Дата введения 2017-06-01
Предисловие
1 РАЗРАБОТАН Акционерным обществом «Центральный научно-исследовательский и проектно-экспериментальный институт промышленных зданий и сооружений» (АО «ЦНИИПромзданий»)
2 ВНЕСЕН Техническим комитетом по стандартизации ТК 465 «Строительство»
5 ПЕРЕИЗДАНИЕ. Ноябрь 2019 г.
1 Область применения
Настоящий стандарт устанавливает требования по управлению проектом в строительстве, позволяющие обеспечить эффективное достижение целей и задач проектов при осуществлении инвестиционно-строительной деятельности.
Требования настоящего стандарта распространяются на управление любыми проектами в строительстве и могут быть применены при строительстве зданий и сооружений различного функционального назначения, их реконструкции и капитальном ремонте, за исключением объектов определенных в соответствии со статьей 48.1 Градостроительного кодекса как особо опасные и технически сложные, линейные объекты железнодорожного транспорта, объекты культурного наследия.
Настоящий стандарт допускается использовать с целью оценки соответствия управления проектом в строительстве установленным в стандарте требованиям.
2 Нормативные ссылки
В настоящем стандарте использованы нормативные ссылки на следующие стандарты:
ГОСТ Р 51901.4* Менеджмент риска. Руководство по применению при проектировании
ГОСТ Р 52807 Руководство по оценке компетентности менеджеров проектов
ГОСТ Р 54869 Проектный менеджмент. Требования к управлению проектом
ГОСТ Р 54870 Проектный менеджмент. Требования к управлению портфелем проектов
ГОСТ Р 54871 Проектный менеджмент. Требования к управлению программой
ГОСТ Р ИСО 21500 Руководство по проектному менеджменту
3 Термины и определения
В настоящем стандарте применены следующие термины с соответствующими определениями:
3.1 инвестиционно-строительная деятельность: Деятельность, направленная на привлечение, вложение и управление инвестициями (инвестирование) для целей строительства, реконструкции и капитального ремонта, организацию (планирование), ввод в действие объектов производственного и непроизводственного назначения, а также линейных сооружений.
3.2 оптимизация проектных решений (value engineering): Модификация проектной или рабочей документации, направленная на определение и принятие проектных решений, снижающих стоимость капитальных затрат, затрат на эксплуатацию, улучшающих эффективность строительства и качество объекта.
3.3 предпроектная подготовка строительства: Комплекс работ, проводимых в целях обоснования градостроительной деятельности на территории и получение права на ее проведение [1].
3.4 проект в строительстве (инвестиционно-строительный проект): Комплекс взаимосвязанных мероприятий, направленных на создание объекта (основных фондов), комплекса объектов производственного или непроизводственного назначения, линейных сооружений в условиях временных и ресурсных ограничений.
3.5 управляющая компания в строительстве: Юридическое лицо, осуществляющее деятельность по управлению проектами в строительстве, направленную на достижение целей и задач инвестиционно-строительного проекта, действующее по договору и от имени застройщика (инвестора), в рамках определенных сторонами полномочий.
3.6 управляющий проектом в строительстве (руководитель проекта, менеджер проекта) (project manager): Ответственное лицо, которому застройщик (инвестор) делегирует полномочия по руководству работами, планированию, контролю и координации работ участников проекта, распоряжению, контролю за финансовыми средствами, оценку и управление рисками.
3.7 управление строительством (construction management): Организация строительного производства на объекте, включая: планирование, контроль, оценку и управление рисками, координацию работ подрядных и строительно-монтажных организаций, авторского надзора, строительного контроля, других участников строительства, реконструкции или капитального ремонта.
4 Общие положения. Управление проектом в строительстве
4.2 Настоящий стандарт устанавливает порядок организации управления проектами в строительстве, определяет этапы реализации проекта, а также области управления проектами в строительстве.
4.3 Стандарт содержит рекомендуемые унифицированные подходы по деятельности управляющего проектом, его основные функции и задачи, в которые может входить весь комплекс организационно-управленческих работ, обеспечивающих строительство «под ключ», в том числе:
— организация реализации инвестиционно-строительного проекта;
— сбор и подготовка исходных данных;
— предпроектная подготовка строительства;
— анализ участников инвестиционно-строительного проекта, их компетенций, финансово-хозяйственного состояния, репутации и соответствия их возможностей предъявляемым требованиям;
— оценка и управление рисками;
— обеспечение функции технического заказчика и строительного контроля;
— планирование, организация и контроль строительства, включая проектные, изыскательские (в том числе специальные: сейсмические, геофизические и др.), научно-исследовательские, опытно-конструкторские, строительно-монтажные, отделочные и другие работы, связанные со строительством, реконструкцией или капитальным ремонтом объектов производственного и непроизводственного назначения, а также линейных сооружений;
— обеспечение эффективности капитальных вложений на основе применения прогрессивных и современных решений, с учетом использования местных материалов, современных информационных технологий, других требований инвестора к техническому уровню и качеству объекта, позволяющих получить конкурентоспособный результат;
— сдача-приемка объекта в эксплуатацию.
4.4 Взаимодействие управляющего проектом в строительстве с другими участниками инвестиционно-строительного проекта осуществляется на основе договорно-правовых отношений и установленных ему застройщиком (инвестором) полномочий.
4.5 Управляющая компания в строительстве может совмещать функции управления проектом и технического заказчика, так как роль, ответственность и участие технического заказчика при реализации инвестиционно-строительного проекта ограничена стадиями предпроектной и проектной подготовки строительства, строительстве и сдачи-приемки объекта в эксплуатацию. Большая часть управленческих, организационных, финансовых и технических решений принимается на этапах инициации и планирования проекта. Застройщик (инвестор) вправе заключить договор только на исполнение управляющей компанией функции технического заказчика.
4.6 При осуществлении управляющей компанией функций строительного контроля необходимо наличие допуска саморегулируемой организации и штата специалистов, обладающих требуемой квалификацией и компетенциями.
4.7 Методология управления проектом в строительстве разработана в соответствии с отечественными и международными стандартами и практиками по управлению проектами. Основные этапы управления проектом в строительстве приведены на рисунке А.1 приложения А.
4.8 Принципиальная схема управления проектом в строительстве приведена на рисунке А.2 приложения А.
5 Организация управления проектом в строительстве
5.1 Управление проектом в строительстве предполагает использование соответствующих методов и компетенций для их реализации. Существенное значение имеет системная последовательность и взаимоувязка различных этапов реализации проектов в строительстве, большая часть из которых строго регламентирована существующим законодательством.
5.2 Управление взаимодействием участников проекта в строительстве осуществляется с учетом процессов проектного менеджмента, приведенных в соответствующих национальных стандартах по проектному менеджменту.
5.3 Организационная структура управления проектом в строительстве зависит от сложности проекта, его специфики, объема инвестирования, сроков реализации, региональных и климатических особенностей, таких как работа в условиях Крайнего Севера, значительная удаленность от населенных пунктов, а также прочих неблагоприятных условий.
5.4 Определение организационной структуры управления проектом, компетенции экспертов команды проекта напрямую влияют на достижение надлежащего результата: объекта завершенного строительством, отвечающего требованиям норм и правил, выполненного с надлежащим качеством, в рамках определенного бюджета и в установленные сроки.
5.6 Для руководства проектом на уровне организации застройщика (инвестора) следует определить куратора (ответственного представителя), уполномоченного санкционировать начало проекта и использование ресурсов, способствовать успешной реализации проекта в строительстве и его поддержку. Куратор принимает управленческие решения, разрешает задачи и вопросы, которые не могут быть решены силами управляющего проекта, включая изменение бюджета инвестиционно-строительного проекта и сроков его реализации.
6 Этапы реализации проекта в строительстве
6.1 Инициирование проекта в строительстве
На данном этапе определяется необходимость и возможность инвестиционного проекта в строительстве, его бизнес-планирование.
6.1.2 Объектами капитальных вложений в Российской Федерации являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и/или модернизируемого имущества [2].
6.1.3 В рамках этапа инициирование проекта застройщик (инвестор) устанавливает изначальные цели и ожидаемые результаты проекта (критерии успеха), назначает куратора и управляющего проектом, осуществляет бизнес-планирование, в котором определяет содержание, финансовые ресурсы, внутренние и внешние заинтересованные стороны, а также другие факторы, влияющие на конечный результат.
6.1.4 Утверждение проекта и принятие решения о его финансировании осуществляется до начала самого проекта. Однако следует привлекать управляющего проектом и команду проекта для участия в подготовке и анализе данных в процессе бизнес-планирования. Участие экспертов на ранней стадии позволяет выявить потенциальные риски проекта в строительстве и определить пути их максимального снижения или устранения на первоначальном этапе.
6.1.5 В процессе принятия решения о целесообразности и возможности инвестирования в строительство предприятий, зданий и сооружений на соответствующей территории, а также для получения предварительных исходных данных, наличии земельных участков для строительства, условий присоединения объекта к источникам снабжения, инженерным коммуникациям и сетям необходимо разрабатывать Ходатайство (Декларацию) [4] о намерениях инвестирования в строительство предприятий, зданий и сооружений на территории Российской Федерации. При разработке Ходатайства (Декларации) [4] следует руководствоваться законодательными и нормативными актами Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и другими государственными документами, регулирующими инвестиционно-строительную деятельность.
6.2 Планирование проекта в строительстве
Управляющий проектом совместно с застройщиком (инвестором) осуществляет детальное планирование будущей реализации проекта в строительстве, определяет и уточняет цели и задачи, разрабатывает последовательность действий, требуемых для их последующего достижения, определяет состав (общее содержание) работ. Результатом данного этапа является план по управлению проектом в строительстве, включающий:
— определение состава работ (содержания) проекта, предпроектные проработки, предварительный выбор земельного участка (объекта строительства/реконструкции);