Нeдвижимocть cтoит в этoм cпиcкe лишь нa чeтвepтoм мecтe, пocкoлькy для ee пoкyпки oбычнo тpeбyeтcя бoльшe дeнeг, чeм для пpиoбpeтeния цeнныx бyмaг или мeтaллoв – тo ecть вoйти нa pынoк нeдвижимocти cлoжнee. Ee cлoжнee и пpoдaвaть: пpидeтcя paзмeщaть peклaмy и oбъявлeния, a oфopмлeниe cдeлки мoжeт зaнять дocтaтoчнo мнoгo вpeмeни.
У выcoкoй ликвиднocти aктивa ecть тpи cocтaвляющиe: xopoшee кaчecтвo тoвapa, выcoкий cпpoc y шиpoкoгo кpyгa пoкyпaтeлeй и пpocтoтa oпpeдeлeния cтoимocти.
Как понять, будет ли квартира ликвидной через несколько лет?
При подборе квартиры (неважно, приобретаете вы жилье для собственного проживания или в инвестиционных целях) нужно обязательно учитывать факторы, влияющие на возможность быстро и выгодно реализовать ее в случае необходимости, считает директор АН «Кварц» Ирина Малыгина.
Как распознать ликвидную недвижимость?
Инвесторы выбирают доходную недвижимость по двум основным критериям: хорошая доходность и высокая ликвидность. И если доходность позволяет заработать в процессе владения объектом, то ликвидность определяет, насколько успешным будет выход из инвестиционного проекта.
Ликвидность недвижимости характеризуется тем, насколько быстро может быть продан объект по близкой к рыночной цене. Чем меньше времени требуется для продажи, тем выше ликвидность.
Справедливо и следующее правило: чем выше ликвидность, тем ниже доходность объекта.
Большинство инвесторов предпочитают не высокодоходные, а высоколиквидные активы: последние можно быстрее превратить в «живые» деньги без убытков и длительного ожидания.
На рынке недвижимости условно выделяют три вида ликвидности: высокая, средняя и низкая. Понятно, что минимальный показатель ликвидности больше относится к сложным объектам, которые не так просто продать и на которые практически нет спроса (старое ветхое жилье, жилье в промзонах, жилье в незавершенных строительством объектах и т. д.).
Профессиональные оценщики рассчитывают ликвидность недвижимости по сложным формулам, учитывающим сроки экспозиции и безрисковую ставку. Инвесторам, желающим приобрести несколько объектов для последующей продажи, следует обязательно обратиться к специалистам в области недвижимости. Так, они при измерении вида ликвидности принимают в расчет:
Кроме того, на ликвидность недвижимости влияют следующие факторы:
Местоположение
— близость к транспортным узлам, социальным учреждениям и объектам инфраструктуры;
— низкий криминогенный уровень и хорошая репутация района;
— хорошая экология (близость парков, отсутствие на близлежащей территории промышленных объектов).
— превышение спроса над предложением;
— высокая активность и хорошая емкость рынка (чем больше объектов продается/покупается, тем ликвиднее рынок);
— доступность (объекты эконом-класса более ликвидны, чем элитная недвижимость);
— устойчивость к снижению цен (снижение стоимости уменьшает ликвидность);
— сезонность (осенью и зимой, как правило, рынок активнее, чем летом и весной).
— небольшой возраст и малая степень износа объекта (новостройки высокой степени готовности и квартиры в недавно построенных домах продаются лучше, чем жилье в домах 20-30-летней давности);
— класс жилья (чем выше класс жилья и престижнее район и дом, тем больше характеристик влияют на его востребованность. Если в эконом-классе покупатель обращает внимание только на метраж и размер кухни, то в элитном сегменте обязательно оценит и видовые характеристики. Квартиры с окнами на улицу, где присутствует повышенный шум от оживленной трассы менее ликвидны, а самые ликвидные варианты — с окнами на набережную, так называемые видовые квартиры. Кроме того, неликвидны высококлассные объекты, расположенные не в самых престижных районах, на окраинах города, да и многокомнатные квартиры в отдаленных спальных районах продаются достаточно долго);
— удобство объекта (панорамный вид из окна, комфортная планировка, высокие потолки, этаж выше первого, наличие готового качественного ремонта);
— обустроенность территории (наличие наземного и подземного паркингов, детской игровой площадки, придомового ландшафтного дизайна).
— привлекательность цены (срок продажи во многом зависит от правильной цены объекта. Конечно, квартира с маленькой кухней на первом этаже не очень желанна, но при сниженной цене данный вариант будет востребован. По низким ценам не покупаются только совсем плохие варианты, например, квартиры мизерной площади рядом с дымящими заводами в отдалении от транспорта, на первом этаже и в ужасном состоянии.
Продать по заниженной цене — дело нехитрое. Однако большинство владельцев недвижимости, настоящих и будущих, все-таки стремятся извлечь некоторую выгоду от будущих перепродаж).
Ликвидность жилья могут снижать такие показатели, как угловые варианты квартир, смежные комнаты, деревянные и смешанные перекрытия, деревянные лестницы, слишком запутанная история (когда квартира поменяла более трех-пяти собственников и невозможно точно оценить правомочность всех сделок купли-продажи). Также современных покупателей отпугивают газовые колонки и «сидячие» ванны. А вместе с этим и вид из окон на оживленное шоссе, железнодорожные и автомагистрали с постоянным шумовым эффектом. Причем для 2-3- и многокомнатных квартир немаловажно, чтобы окна не только не выходили на автотрассу, но были обращены на разные стороны света.
А как у нас?
В Нижнем Новгороде среди жилых объектов наиболее ликвидными сейчас являются 1-2-комнатные квартиры в сегментах эконом-класса и эконом-плюс на любых этажах, кроме первого, расположенные в шаговой доступности от остановок общественного транспорта во всех районах города. Такие квартиры наиболее ликвидны, так как потенциальных покупателей в этом сегменте рынка больше. Это как минимум все те, кто хочет купить жилье для себя, и те, кто хочет приобрести объект для сдачи в аренду.
Ликвид или неликвид? Определяем плюсы и минусы своей недвижимости
Своя рубаха ближе к телу, вот и собственная недвижимость для хозяев всегда дороже и краше других квартир на рынке. Часто собственникам бывает трудно объективно оценить привлекательность своего домашнего очага при продаже, аналитике мешают эмоции, дорогие воспоминания, а также вложенные в квартиру деньги, время и труд владельцев. Однако чтобы продажа состоялась, особенно в четко заданные сроки, необходимо гармоничное сочетание цены и качества продаваемого жилья, что в реальности риелторы и покупатели наблюдают не так уж часто. Между фразами «Квартира ликвидна, заберут быстро» и «Неликвид – нужно снижать цену» пролегает темная пропасть непонимания для многих продавцов недвижимости.
Чтобы узнать, что стоит за определениями «ликвидность» и «неликвидность» недвижимости, мы решили обратиться к директору агентства недвижимости «Аркада-Стиль» Константину Романко.
«Ликвидность – это просто термин, означающий, что вы можете продать объект недвижимости быстро, – поясняет Константин Романко. – Ликвидность квартиры регулируется только ценой недвижимости или характеристиками при равной цене с другими объектами. Самый главный признак «ликвида» – короткий срок продажи».
Несмотря на кажущуюся простоту определения, процедура оценки недвижимости для продажи весьма многогранна и требует не только анализа рынка недвижимости в конкретном районе, но и беспристрастного взгляда на квартиру, о чем часто забывают собственники-продавцы.
«Мы как посмотрели на прихожую, так сразу и вышли, – рассказывает Юлия, ищущая 3-комнатную квартиру в центре, – дом такой же старый, как наш, тот же район, площадь небольшая. Думали, собственники выставили такую небольшую «трешку» за 3 миллиона рублей из-за крутого евроремонта – так в объявлении написано, а мы как раз ищем жилье с хорошим ремонтом, чтобы сразу въехать с детьми и жить. Заходим, а там обои от стен отстают, пол в прихожей пошел пузырями и в квартире как-то странно пахнет. Хозяйка нам говорит: «Все делали из дорогих материалов», ну а смысл, если они ремонт делали как минимум лет 10 назад, так задирать цену?»
У медали оценки недвижимости есть и обратная сторона – сбивающие цену критикой предприимчивые покупатели.
«Продавали свою «двушку» через агентство и цену выставили адекватную вместе с риелтором, нам нужно было быстро продать, – делится Владимир, бывший собственник 2-комнатной квартиры в Октябрьском районе. – В итоге за 2 месяца нашелся всего один покупатель, но квартиру смотрели часто, и чего мы только ни наслушались за это время, из самого оригинального: «Окна выходят на сквер – это еще хуже, чем на дорогу, будет летом шумно», «Если вы шторы не оставляете на окнах, то нужно еще торговаться», «Что-то коридор у вас великоват, как-то неуютно выглядит» и «Ламинат – это очень вредно, придется еще и пол переделывать полностью».
По словам Константина Романко, о тонкостях в различии «ликвида» и «неликвида» можно говорить очень долго, ведь у профессиональных аналитиков разработано свыше 200 параметров для оценки объектов недвижимости, которые корректируются раз в полгода. Поэтому вместе с экспертами мы перечислим лишь самые основные признаки.
Квартира мечты
Для начала обратим внимание на базовые плюсы, благодаря которым недвижимость может вызвать аншлаг на рынке и «уйти» максимально быстро.
1) Месторасположение. Если в шаговой доступности от вашего жилья находятся разнообразные супермаркеты, магазины, школы, детские сады и любые другие интересные и важные для жителей объекты (спорткомплексы, поликлиники, вузы), это огромный плюс. Стоит учитывать, что инфраструктурный статус районов – понятие изменчивое, особенно это касается новостроек.
«На старте продаж квартиры в ЖК «Серебряный берег» стоили недорого – строителям нужно было продавать, – приводит пример Константин Романко. – Теперь, когда микрорайон почти достроен, сформировалась инфраструктура, и люди поняли, что место хорошее, район приобрел другой статус и ценник соответствующий. За последний год квартиры там поднимались в цене раза 4, но это цены, адекватные рынку».
2) Новые дома. Чем ближе год постройки объекта к нашим дням, тем лучше, уверены эксперты. Из основных плюсов новостроя – «свежие» инженерные коммуникации, современное благоустройство и планировки. Хорошим спросом пользуются квартиры в новостройках, только что введенных в эксплуатацию, что доказывают основательно завышенные цены в этом сегменте недвижимости.
3) Большая площадь квартиры: чем просторнее, тем «ликвиднее» объект на рынке по сравнению с малогабаритными конкурентами. Просторные прихожая, кухня и санузлы – тоже весомый бонус для покупателей.
4) Хорошая транспортная доступность.
«При сегодняшнем уровне обеспеченности авто каждой российской семьи такой критерий, как транспортная доступность, не на первом месте в списке, но все же плюс, – поясняет Константин Романко. – Например, большой популярностью сейчас пользуется микрорайон Прибрежный – трафик около полукилометра до остановки более не считается критичным, гораздо важнее наличие парковки».
5) Материал дома. В приоритете покупателей по-прежнему более теплые и долговечные монолитно-каркасные и кирпичные дома, «панельные» объекты на последних строчках рейтинга материалов.
6) Вид из окна – классический бонус любой квартиры. В сегменте новостроек для такого жилья есть даже свой термин «видовые квартиры», когда прекрасный пейзаж подкреплен достойным обрамлением – панорамными окнами и стеклянными лоджиями. «Особенно ценятся красивые виды на реку, – конкретизирует Константин Романко. – Устаревшие по потребительским характеристикам «хрущевки» на Иртышской набережной пока остаются на плаву только за счет видов на Иртыш».
7) Качественный ремонт, сделанный в квартире, повышает ее стоимость на несколько процентов и вероятность быстрой продажи. Однако собственникам стоит четко разграничивать понятия: просто свежий ремонт и евроремонт.
Статус «неликвид»
Топ недостатков недвижимости в Омске возглавляют:
«Мы еще помним, как пользовались бешеным спросом 2- и 3-этажные «сталинки» на ул. Малунцева, – приводит пример Константин Романко. – Тогда в Нефтяниках хорошего жилья с высокими потолками просто не было, поэтому стоимость «сталинок» могла быть на 50 % выше, чем у рядом стоящих «хрущевок». С тех пор как город стал застраиваться, стоимость таких квартир на Малунцева стала падать».
2) Жилье на окраинах. Это извечный географический фактор – чем дальше от центра, тем менее привлекателен объект недвижимости. Вместе с тем эксперты отмечают, что статус, спрос и цену постепенно теряют и старые престижные районы, на уменьшение спроса в таком случае влияют ценовые представления собственников, не желающих расстаться с прошлым. «Такие районы, как, например, Куйбышевский, раньше были весьма популярны, потому что не было альтернатив и ничего нового не строилось, – поясняет Константин Романко. – Постепенно баланс выравнивается, за 3 миллиона рублей сейчас можно купить квартиру в новостройке в центре, так что жилье на ул. Омской – неконкурентоспособно, с таким же ценником на старые дома Куйбышевский район будет только терять в стоимости».
3) Неузаконенная перепланировка и сложная юридическая история квартиры, к примеру, несколько собственников и продажа по долям. Риелторы призывают внимательно относиться к юридическим тонкостям: на сегодняшний день неузаконенная перепланировка – одно из основных препятствий при продаже квартиры, сделку просто не зарегистрируют. К счастью, этот минус вполне устраним: изменения в квартире можно либо узаконить, либо вернуть помещению первоначальный вид перед продажей.
4) Крайние этажи. Квартиры на первом и последнем этажах традиционно уступают жилью «в серединке». Все покупатели хотят, чтобы крыша не протекала, а соседи не заглядывали в окна. Несомненно, на подобную недвижимость находятся свои клиенты, однако время экспозиции квартиры будет больше. Одно из новшеств «неликвида» последних лет – «неудавшаяся» коммерческая недвижимость. «Это квартиры на первых этажах, переведенные в нежилое помещение, но находящиеся в «непроходных» местах, вдали от пешеходного трафика, – поясняет Константин Романко. – Сейчас собственники таких помещений переводят их обратно в жилые, потому что как квартиры даже на первом этаже они стоят дороже, чем коммерческая недвижимость».
5) Отсутствие балкона. Квартиры без балконов всегда были на несколько процентов дешевле. Квартиры с балконом, а тем более с лоджией – более ликвидный товар.
6) Небольшая площадь квартиры. Чем меньше площадь, тем меньше цена. Также из распространенных минусов: маленькие кухни (5-6 кв. м), санузлы и прихожая могут быть причиной долгой продажи объекта.
7) Отсутствие ремонта. Формулировка «требует ремонта» на шкале продаж расшифровывается так: чем больше требует вложений, тем меньше ликвидность недвижимости.
Сгладить острые углы неликвидной недвижимости можно разными способами, утверждают эксперты, но одним из основополагающих параметров успешной продажи в Омске по-прежнему является привлекательная цена. При прочих равных характеристиках жилья квартира, выставленная ниже рыночной стоимости в данном районе, – всегда «ликвид». Так что на помощь владельцам квартиры с изъянами всегда приходят волшебные формулы продажи: «цена снижена» и «возможен торг». При этом стоит помнить, что завышенная стоимость может стать серьезным препятствием даже при продаже ликвидной по характеристикам недвижимости или как минимум значительно замедлить процесс.
Также риелторы не советуют чересчур увлекаться исправлением недостатков жилья – дорогостоящий ремонт не повод завысить цену на «хрущевку» в Амуре или на Московке, в данном случае собственникам будет выгоднее и быстрее снизить цену на квартиру со старым ремонтом.
Продавцам стоит учитывать, что в последние годы интерес покупателей смещается в сторону более новых объектов недвижимости, но в понятие «новых» уже не входят дома 1990-2000-х годов постройки.
Несмотря на кризис, как для ликвидной, так и для «специфической» недвижимости лучшими инструментами продаж остаются гибкость и здравый смысл собственников, а также профессионализм и точная оценка риелторов.
Ликвидная квартира: три признака жилья, которое можно легко продать
Обычно ликвидные квартиры – это самые востребованные покупателями объекты, и на каждом локальном рынке (сегменте) они бывают разными. Тем не менее есть некие общие правила для всех жилых проектов. Наши эксперты определили три основных признака ликвидной квартиры. К ним относятся: качество выбранного жилого комплекса, его локация и параметры приобретаемой квартиры. Что подразумевают эти пункты?
1. Качество выбранного ЖК Ликвидность квартиры по мнению наших экспертов в первую очередь зависит от зависит от соответствия дома заявленному классу, количества и качества предложения в конкурентном окружении, а также от уникальности проекта.
«Хотите «повысить ставки», выбирайте объект, который превосходит ожидания и предложение, – говорит Денис Волкович, генеральный директор VSN Invest. – Самый простой пример, сравниваете объекты низкого ценового сегмента, обратите внимание на обеспеченность парковками в вашем и в соседних проектах».
После пандемии люди стали более внимательны к тому, как устроены дворы и решена инфраструктура. Уникальность проекта позволяет ему соперничать с конкурентами, у которых нет такого же уникального торгового предложения.
В качестве примера эксперт приводит проект Red.19, в котором появится собственная инфраструктура для детей – спортивные секции, детский клуб, кружки по интересам, а также собственная территория с детскими площадками, зоной ворк-аута. Летом буквально в двух шагах от дома будет пляж и различные летние активности на воде, а зимой – горнолыжная трасса. Именно такие предложения, по мнению Дениса Волковича, сегодня ликвидны и рынке, так как интересны не только для постоянного проживания, но и для сезонной аренды.
Справедливости ради заметим, что подобных проектов в московском регионе достаточно много, главное понять где вам будет не только комфортно, но и удобно жить. Потому как удачная локация объекта – это второй признак его ликвидности.
2. Локация ЖК Второе правило ликвидной квартиры: она всегда находится в жилом комплексе, построенном в правильной локации. «А высокий спрос в этом случае формируют такие характеристики проекта, как отличная транспортная доступность, развитая социальная и торговая инфраструктура», – считает Денис Казберов, руководитель проектов компании «Охта Груп», представитель застройщика «Мегалит – Охта Групп» (ЖК «Приморский квартал», г. Санкт-Петербург).
«Ликвидность новостройки в Москве, например, предполагает близость к метро и расположение в пределах МКАД, – говорит Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Более того, проект должен находиться в развитом районе с необходимой коммерческой и социальной инфраструктурой».
Немаловажным, по словам Ирины Дзюбы, заместителя генерального директора компании MR Group, будет наличие собственных «фишек». Скажем, соседство с зеленой зоной, «большой водой», исторической застройкой и городскими достопримечательностями, панорамные виды и т.д. Имеет смысл смотреть на ранее недооцененные районы, которые вступают в период развития — в ЦАО, например, это Даниловский район.
«Отличным примером служат проекты бизнес-класса «Резиденции архитекторов» и «Резиденции композиторов». Они построены по принципу «город в городе» и находятся вдоль набережных Москвы-реки и Яузы. Спрос на недвижимость у воды выше на 10-15%, чем в аналогичных проектах», – полагает Максим Каварьянц, коммерческий директор AFI Development.
Тоже самое можно сказать и о двух проектах MR Group, выведенных на рынок в первом полугодии 2020 г. Это ЖК CityBay в экологически чистом районе Покровское-Стрешнево, на берегу Спасского затона Москвы-реки, а также ЖК «Павелецкая Сити» рядом с метро «Павелецкая», «Тульская» и «Серпуховская» в Даниловском районе Москвы. Оба проекта вошли в число наиболее активно реализуемых, доля инвестиционных сделок в этих ЖК в первые месяцы продаж составляет порядка 30%.
3. Параметры квартиры Если ваша цель – последующая продажа квартиры, то стоит остановить свой выбор на компактных лотах – студиях, однокомнатных квартирах, небольших «евродвушках», советует Максим Каварьянц. В качественных ЖК с хорошей локацией именно такие квартиры будут пользоваться спросом в первую очередь, а прирост стоимости со старта проекта до ввода может составить порядка 25-35% и более. В случае, если проект состоит из нескольких очередей, прирост может достигать 50%.
Традиционно для Москвы достаточно ликвидными считались однокомнатные квартиры как более быстрые для продажи. Но сейчас в ряде столичных локаций наблюдается перенасыщение этим предложением. Поэтому покупатели, которые хотели здесь заработать на однокомнатных квартирах, переключают свое внимание на небольшие двухкомнатные.
«Иными словами, тот, кто хочет купить ликвидную квартиру, должен думать о своем будущем потенциальном покупателе и четко себе представлять, кому эту квартиру он потом продаст», – говорит Павел Лепиш, директор по продажам «ИНТЕКО».
По его словам, в сложившихся районах Москвы лучше ориентироваться на более семейную аудиторию, предпочитающую двух- или трехкомнатные квартиры. При этом в некоторых проектах наиболее ликвидными являются, например, трехкомнатные лоты, потому что они самые видовые, у них грамотная планировка и другие преимущества.
Его поддерживает и Надежда Коркка. В массовом сегменте, считает она, самый ликвидный вариант – двухкомнатная квартира с ремонтом. Таких на рынке всегда меньше, чем однокомнатных квартир (но больше, чем «трёшек», однако «трёшки» дорогие и покупают их реже).
Если раньше планировка квартиры и ее эргономичность были на втором месте после стоимости квадратного метра, то на данный момент ликвидные объекты – это прежде всего функциональные объекты. Именно по этой причине сейчас в первую очередь рассматриваются такие форматы, как евродвушка или евротрешка.
«Говоря о стоимости как об одном из основных параметров ликвидности, отмечу, что, по оценкам экспертов рынка недвижимости, в течение первого полугодия 2020 года цена квадратного метра в наших проектах West Garden и «Вестердам» выросла на 29,9% и 21,6% соответственно. Как результат, они попали в топ-з самых подорожавших за первые шесть месяцев текущего года столичных ЖК, что подчеркивает высокую ликвидность данных проектов», – отмечает Павел Лепиш.
Инвесторы выбирают доходную недвижимость по двум основным критериям: хорошая доходность и высокая ликвидность. И если доходность позволяет заработать в процессе владения объектом, то ликвидность определяет, насколько успешным будет выход из инвестиционного проекта.
