менеджер по эксплуатации недвижимости что он делает
Профессия Менеджер по эксплуатации недвижимости в России
Менеджер по эксплуатации недвижимости – это специалист, который занимается формированием стратегии эксплуатации объекта с последующей разработкой бюджета и контролем технической безопасности. Он организует работу технических служб, деятельность которых направлена на поддержание объекта в рабочем состоянии. Его деятельность многогранна и очень ответственна. Квалифицированный специалист должен быть оценщиком, экологом, архитектором, экономистом и строителем одновременно. Не нужно путать менеджера по эксплуатации недвижимости с риелтором, это совершенно разные профессии. Круг обязанностей такого специалиста зависит от того, к какой категории относится действующий объект и каков его уровень.
О профессии Менеджера по эксплуатации недвижимости
Зарплаты: сколько получает Менеджер по эксплуатации недвижимости *
Начинающий: 30000 в месяц
Опытный: 50000 в месяц
Профессионал: 90000 в месяц
Востребованность профессии
На сегодняшний день сфера недвижимости активно развивается. С увеличением масштабов строительства возрастает востребованность в менеджерах по эксплуатации недвижимости различного рода. Строительные компании, агентства и архитектурные управления нуждаются в квалифицированных кадрах, специализирующихся на управленческой и оценочной области. Профессионал должен быть знаком с существующими нормами и требованиями к завершенным строительным объектам или инженерным сооружениям. Такие специалисты умеют быстро осматривать объекты государственной и коллективной собственности, проверять их состояние и участвовать в планах реконструкции и ремонта.
Для кого подходит профессия
Профессия подходит для людей, обладающих следующими качествами:
Карьера
Менеджер по недвижимости может найти работу в научно-исследовательских и проектных институтах, комитетах государственного имущества и собственности, управлениях по архитектуре, организациях по государственной регистрации и земельному кадастру, предприятиях по экспертизе, строительных организациях, риэлторских фирмах, БТИ и организацях ЖКХ. Для успешной работы и построения удачной карьеры требуется высшее образование. Крупные компании, как правило, заинтересованы в профессиональном росте своих сотрудников и либо направляют их на курсы повышения квалификации, либо разрабатывают и внедряют собственные программы обучения специалистов. Рабочий день у менеджера, как правило, ненормированный — его могут вызвать на показ объекта, или проведение сделки в выходной день. В большинстве случаев профессия не предполагает значительного карьерного роста. Вместо этого с развитием специалиста увеличивается размер его заработной платы.
Обязанности
Менеджер по недвижимости
Опубликовано 10.06.2021 · Обновлено 13.06.2021
Что такое управляющий недвижимостью?
Управляющий недвижимостью – это физическое лицо или компания, нанятые для наблюдения за повседневными операциями единицы недвижимости. Владельцы недвижимости и инвесторы в недвижимость обычно нанимают управляющих недвижимостью, когда они не хотят или не могут сами управлять недвижимостью.
Стоимость найма управляющего недвижимостью часто вычитается из налогооблагаемого дохода, полученного от собственности. Жилые комплексы, торговые центры и офисы – это обычные типы коммерческой недвижимости, которыми управляют управляющие.
Ключевые выводы
Понимание управляющих недвижимостью
Управляющие недвижимостью предлагают идеальное решение для инвесторов, которые не живут рядом со своей арендуемой недвижимостью или просто не любят иметь дело с арендаторами, туалетами и т. Д. Есть много инвесторов в недвижимость, которые не хотят иметь дело с инвестициями, особенно институциональные инвесторы в недвижимость.
Обязанности управляющего недвижимостью могут включать в себя надзор и координацию технического обслуживания здания и выполнения заказов, выполнение легких разнорабочих и уборочных работ, решение проблем и жалоб арендаторов, рекламу, демонстрацию и сдачу в аренду свободных квартир, сбор и внесение арендной платы и регулярное общение с владельцем недвижимости о статусе собственности. Управляющий недвижимостью – это глаза и уши владельца собственности, которые следят за тем, чтобы проблемы решались оперативно, а за самой недвижимостью ухаживали профессионально.
Управление недвижимостью как карьера
Управляющие недвижимостью обычно не обязаны иметь какое-либо образование или квалификацию. Тем не менее, знание местного рынка недвижимости имеет решающее значение, когда речь идет о консультировании по уровням арендной платы, привлечению и удержанию арендаторов. В дополнение к зарплате или почасовой оплате, управляющие недвижимостью-резидентами часто получают бесплатную или льготную арендную плату, если они живут в здании, которым они управляют. Компании по управлению недвижимостью могут быть платными или получать процент от дохода от здания.
Плюсы и минусы найма управляющего недвижимостью
Очевидным преимуществом найма управляющего недвижимостью является то, что он избавляет владельца от необходимости находиться поблизости и активно управлять имуществом. Это позволяет инвестору в недвижимость сосредоточиться на инвестировании в качественную недвижимость, а не на управлении портфелем недвижимости, находящейся в настоящее время в собственности. Обратной стороной является то, что уровень внимания и обслуживания, оказываемых арендаторам – конечному источнику дохода – может быть не таким высоким, как у арендодателя, работающего над своими личными инвестициями.
Это беспокойство по поводу стоимости – это ощущение, что инвесторам в недвижимость нужно преодолеть, если они намереваются увеличить свои владения. Крупные инвесторы в недвижимость зависят от управляющих недвижимостью и обычно работают с профессиональной компанией по управлению недвижимостью, а не прикладывают никаких практических усилий.
«Я никогда не обманываю клиента»: сколько зарабатывает менеджер по продажам недвижимости
В Ханты-Мансийске
Героиня этого выпуска после окончания колледжа работала учителем начальных классов. Ей очень нравилось преподавать, но не устраивала зарплата учителя и двойная нагрузка, которую приходилось выдерживать, чтобы хоть как-то приблизиться к желаемому уровню дохода. Она ушла из школы и устроилась в компанию крупного местного застройщика менеджером по продажам — без опыта и подходящего образования. А сейчас мечтает дорасти до начальника отдела продаж и переехать в Санкт-Петербург.
Это история читателя из Сообщества Т—Ж. Редакция задала наводящие вопросы, бережно отредактировала и оформила по стандартам журнала.
Выбор профессии
В 2017 году я окончила Ханты-Мансийский технолого-педагогический колледж по специальности «учитель начальных классов». Работать в школе начала сразу после выпуска. В первой школе работала на 1,25 ставки и получала 55 000—60 000 Р в месяц. В начальных классах один учитель ведет все предметы, за исключением физкультуры, музыки и английского. Но музыку я тоже преподавала, поэтому основных предметов было семь: русский язык, литература, математика, окружающий мир, технология, ИЗО, музыка. Еще вела внеурочную деятельность: ПДД и «Мир вокруг нас». Всего получалось по четыре-пять уроков в день пять дней в неделю. Ставка — это один класс со всеми уроками, в часах это примерно 27—30 часов в неделю. 1,25 ставки выходит, если вести дополнительные занятия по внеурочной деятельности у других классов, когда их педагог в силу обстоятельств не может.
*В законе об образовании, который вступил в силу в сентябре 2013 года, прописали, что право на доступное образование должно быть у всех и нужно при этом учитывать разные образовательные потребности и возможности детей, тогда же школы официально перестали делить на коррекционные и общеобразовательные. А с 1 сентября 2016 года в России действуют новые стандарты начального общего образования, благодаря которым дети с ограниченными возможностями здоровья и ментальными нарушениями имеют максимально расширенный доступ к образованию
Было и еще одно обстоятельство. Вводить повсеместное инклюзивное образование начали в тот момент, когда я была уже на втором-третьем курсе колледжа, и в программу обучения моего потока добавить его уже не было возможности, приходилось разбираться на практике и на специальных курсах переподготовки специалистов. Сейчас в программу колледжа добавили этот блок, и педагогам нового поколения будет гораздо проще адаптироваться.
Дело в том, что школьную программу — в том виде, в котором она существует сейчас, — таким детям освоить сложно. Какой-то единой программы для детей с особенностями развития нет, и педагоги сами адаптируют ее под каждого ребенка. Это предполагает 3—4 дополнительных часа подготовки к каждому учебному дню: распечатку заданий с увеличенным шрифтом для слабовидящих, например, упрощение каких-то заданий по теме и так далее. Сложность была и в том, что основной поток детей легко идет по программе вперед, а часть класса притормаживает и нуждается в более пристальном изучении каждой темы. Сфокусировать внимание на основном потоке и при этом успевать контролировать остальных — задача не из легких, иногда она была просто невыполнимой.
Очевидно, что такая нагрузка была колоссальной для молодого педагога.
Но на все мои просьбы хоть немного «разбавить» класс руководство отвечало отказом. Я уволилась переводом в другую школу. Там мне дали класс с четырьмя инклюзивными учениками. Процесс преподавания пошел намного легче. Пройдя через огонь, воду и медные трубы, я построила практически идеальную модель обучения, ребята показывали хорошие результаты. Но моим основным разочарованием стал размер заработной платы. У второй школы были проблемы с финансированием. Чтобы хоть как-то приблизиться к доходу, к которому я привыкла, мне пришлось взять второй класс и работать в две смены на 1,75 ставки — это максимум для школы. За это я получала всего 45 000 Р в месяц.
Такая работа сильно ударила по моему здоровью. Я стала часто болеть и в какой-то момент поняла, что не могу игнорировать такие явные сигналы со стороны организма, все это может плохо кончиться и так рисковать я не готова. Я закрыла учебный год и попрощалась со школой — да полетят в меня помидоры за то, что оставила классы и что такая безответственная. Но давайте посмотрим правде в глаза. Что было бы эффективнее: вечно болеющий и эмоционально выгоревший учитель или довольный педагог, которого устраивает работа в школе и уровень его заработной платы? Думаю, ответ очевиден, поэтому и ушла. Хотя было очень грустно оставлять ребят, к которым так привязалась. Я люблю эту профессию и уважаю моих коллег. Если бы оплата труда соответствовала моим ожиданиям, а нагрузка не вредила моему здоровью, возможно, задержалась бы на этой должности подольше. Несомненно, школа дала мне многое, и это был отличный старт.
Когда увольнялась, не было конкретного места, где бы меня ждали, — рискованно, конечно, но рисковать иногда приходится. У меня был месяц на то, чтобы найти работу, прежде чем прервется общий стаж. Искала на «Хедхантере». В нашем городе не так просто найти хорошую работу. Он небольшой, и поэтому вакансий в принципе не так много, в основном нужны продавцы в салоны связи и магазины или сотрудники на вахтовые работы в нефтяных компаниях. Особой тяги к рынку недвижимости у меня не было, но объявление о поиске менеджера отдела продаж в компанию известного застройщика меня заинтересовало. Поняла, что в целом готова себя в этом попробовать, язык подвешен. Во время учебы в колледже я работала продавцом в спортивном магазине, неплохо получалось.
Знания дали мне основу, которая дополнилась личным опытом и наблюдениями. Сейчас у меня есть свои фишки, в этом и заключается индивидуальность, «живость» менеджера по продажам: живого человека всегда приятнее слушать, чем повторяющего готовые скрипты «робота».
Профессия без возраста: как стать агентом по недвижимости
Получить диплом агента по недвижимости или риелтора сегодня нельзя. Специальных факультетов, обучающих этой профессии, нет ни в одном государственном учебном заведении. При этом, чтобы добиться успеха, риелтору предстоит овладеть широким спектром навыков и компетенций. Брокерам часто приходится быть юристами, психологами, дипломатами, аналитиками и даже дизайнерами в одно и то же время.
Однако это не пугает россиян. По словам участников рынка, риелторский бизнес продолжает привлекать соотечественников по целому ряду причин. Мы узнали о том, как стать успешным риелтором с нуля и где получить профессиональные навыки.
Сегодня агент по недвижимости — не просто посредник, занимающийся решением целого комплекса задач. Хороший специалист должен разбираться в текущей ситуации на рынке, обладать достаточной юридической, технологической, маркетинговой и финансовой квалификацией. Изучение конъюнктуры рынка и понимание трендов его развития, консультации потенциальных продавцов и покупателей, подбор подходящих для них вариантов, проведение юридической экспертизы объекта недвижимости, сопровождение сделки — вот далеко не полный перечень обязанностей современного брокера.
«Кроме того, риелтор нередко выступает и в роли психолога. Во время заключения сделки и продавцы, и покупатели испытывают сильнейший стресс. Задача специалиста в этом случае — снять возникшее напряжение, которое может привести к срыву соглашения», — рассказывает директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.
Распространено мнение о том, что риелторская работа — источник легких больших денег и не требует при этом профессионального подхода и квалификации. «Подобное заблуждение сформировалось еще в 90-е годы. Тогда с некоторыми оговорками это можно было назвать правдой. Рынок только зарождался и не был не только цивилизованным, но и хоть как-то структурированным. Сегодня изменились потребительские запросы и ожидания, далеко вперед шагнули технологии работы. В этих условиях успешно работать, не обладая необходимыми знаниями и навыками, просто нереально», — рассказывает вице-президент Российской гильдии риэлторов* (РГР) Олег Самойлов.
С наступлением кризиса работать агентом по недвижимости стало значительно сложнее, считает Михаил Куликов. «Особенно сильно кризис ударил по небольшим риелторским агентствам. Маклерам-одиночкам также приходится нелегко. Чаще всего при отсутствии клиентов они занимаются какой-либо другой деятельностью, возвращаясь на рынок недвижимости после его оживления. При кризисных турбуленциях лучше быть в штате ведущей в отрасли компании», — добавляет он.
С чего начать новичку
Преимущество при устройстве на работу будет у тех кандидатов, которые уже имеют опыт работы в сфере продаж, юридической компании или банке. Как показывает практика, такие сотрудники наиболее успешны, рассказывает руководитель отдела продаж квартир департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Илья Прогоннов. Однако стать брокером может и человек с улицы.
Крупные агентства недвижимости готовы обучать своих будущих сотрудников самостоятельно. Как правило, программа включает тренинги и практические занятия по ведению переговоров, технологии продаж, юридическим вопросам. Начинающие риелторы учатся искать и привлекать клиентов, составлять договоры, заниматься формированием и сопровождением сделок. Кроме того, они изучают районы города и уровень цен на недвижимость.
Базовый курс профессионального обучения, позволяющий получить необходимые первичные знания, можно пройти не только у работодателя. Например, обучение для брокеров проводят профессиональные организации — Московская ассоциация риелторов и Российская гильдия риэлторов. В последней, например, действует специальная программа добровольной сертификации. Она включает в себя необходимые знания о рынке и стандарты оказания услуг. По итогам обучения все выпускники должны подтвердить свои знания успешной сдачей экзамена.
Начинать путь в профессии лучше всего в солидном агентстве недвижимости, где новичку готовы уделять время, советует Олег Самойлов из РГР. «В риелторской отрасли развита практика наставничества. Начинающему риелтору придется пройти целый ряд этапов: «смотри, как делаю я», «делай вместе со мной», «делай под моим присмотром», «делай по моему указанию», «делай сам, но докладывай мне» и просто «делай». Чаще всего проблемы возникают у тех, кто прошел только половину этого пути, но уже считают себя специалистами. Столкнувшись с нестандартной ситуацией в переговорах или в сложной сделке, они теряются. В агентстве в любом случае подстрахуют более опытные коллеги, юристы и руководители», — объясняет он.
Выбрать свой сегмент рынка — важный вопрос для брокера-новичка. Самым легким считается массовая аренда жилья. Попасть туда могут люди с низким уровнем компетенции. Однако этот сегмент и менее престижен: много показов, высокая конкуренция и низкие заработки. Для сделок в других сегментах необходим больший опыт и терпение. Нужно быть готовым регулярно повышать свою квалификацию, чтобы соответствовать меняющимся реалиям рынка, уверен Олег Самойлов. Для повышения квалификации сегодня также существуют различные курсы и семинары, в том числе дистанционные.
Кому подходит эта профессия
Агент по недвижимости — профессия без возраста. Попробовать свои силы может и выпускник института, и человек со стажем, рассказывает управляющий директор брокерского департамента компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Александр Москатов. При этом потенциальному кандидату очень важно уметь представить себя. «Нам не должно быть стыдно за своего сотрудника. Его речь должна быть правильной, он должен понимать, на каком социальном уровне находятся люди, с которыми он будет работать. Нужно стараться соответствовать им хотя бы внешне. Но если мы видим наличие нужных нам компетенций — внешность и образование уходят на второй план», — объясняет Илья Прогоннов из Penny Lane Realty.
Профессия риелтора не подойдет для тех, кому в работе нужны стабильность и возможность ровно сидеть на стуле, уверен Михаил Куликов из «Инком-Недвижимости». По его словам, все хорошие агенты — немножко авантюристы. Соответственно, больше шансов добиться успеха у кандидатов, которые от природы динамичны, мобильны, коммуникабельны и не представляют свою жизнь без интересного общения.
В процессе работы придется контактировать с разными людьми — покупателями, продавцами, контрагентами, другими риелторами. «Иногда клиенты ведут себя не вполне адекватно, но у этой медали есть и другая сторона. Один из основных плюсов профессии — постоянное совершенствование навыков общения», — делится Михаил Куликов.
Будущему риелтору предстоит освоить много новых навыков. Например, нужно владеть техническими знаниями в отношении квартир, зданий, планировок и материалов. Не менее важно ориентироваться в юридической плоскости. «Еще до того, как сделку будет сопровождать юрист, мы можем выявить множество нюансов. Безусловно, мы и психологи. Часто человек не только покупает квартиру, но и решает попутно возникшие конфликты в семье. К тому же покупка квартиры на премиальном или элитном рынке — серьезное финансовое предприятие. А значит, мы должны проконсультировать клиента с точки зрения возможных доходов, рисков и перспектив», — рассказывает Илья Прогоннов.
И все же основное условие для успешной работы в этой профессии — любовь к людям, готовность им помогать, уверен Олег Самойлов. «Можно назвать это эмпатией, способностью понимать потребности и жизненные обстоятельства людей, переводить их на язык рынка недвижимости. Без этого состояться в нашей профессии всерьез и надолго просто не выйдет», — заключает он.
* Нормы современного русского литературного языка требуют написания слова «риелтор» через букву «е». Бренд «Российская гильдия риэлторов» был зарегистрирован до вступления в силу этой лингвистической нормы, поэтому в названии объединения слово написано через букву «э», как было принято в начале 1990-х годов.
Менеджер по эксплуатации недвижимости
Профессия менеджера включает довольно большой список обязанностей и относится к одним из самых ответственных. Да, возможно человеку с такой профессией не придется работать физически и таскать тяжелые стройматериалы или запускать огромные строительные машины. Однако менеджеру должен все держать под контролем, чтобы не допустить каких-либо ошибок и так далее.
Ввиду этого стоит более детально поговорить о том, кто же это такой – менеджер по эксплуатации недвижимости – и за что он отвечает, каковы его обязанности.
Краткое описание профессиональной деятельности и всех ее нюансов
Начнем с того, что управление недвижимостью – это целый комплекс мер, частью которых является и формирование стратегии эксплуатации объекта с последующей разработкой бюджета и контролем технической безопасности, а также охраной труда персонала. Поэтому человек, который будет все это контролировать, должен отличаться крайней внимательностью и не только.
Менеджер по эксплуатации недвижимости должен отличаться такими личностными качествами, как:
Только человек с таким складом характера может без проблем выполнять все функции менеджера – контактировать с собственниками объекта, арендаторами, подрядчиками, коммунальными службами и контролирующими органами. Кроме того, нельзя забывать, что в обязанности такого специалиста входит и организация работы технических служб, деятельность которых направлена на поддержание объекта в рабочем состоянии, сервисное обслуживание и выполнение своевременного ремонта.
Не стоит путать менеджеров по эксплуатации недвижимости с риелторами. Это совершенно разные виды деятельности. Менеджер по эксплуатации недвижимости – это человек, который разбирается во всем. Он и экономист, и юрист, и архитектор, и эколог, и оценщик и строитель одновременно.
Описание деятельности
Итак, менеджер по эксплуатации недвижимости – это человек, который разбирается во всем понемногу. Поэтому его деятельность осуществляется в трех аспектах. Первый – это правовой. Его суть заключается в том, чтобы использование и распределение прав на недвижимость было максимально рациональным. Второй аспект – экономический и они заключается в эффективном управлении доходами и расходами в ходе эксплуатации недвижимости. Последний, третий аспект – технический. И он базируется на том, чтобы постоянно поддерживать объект управления в работоспособном состоянии.
Следует понимать, что профессиональные задачи менеджера могут существенно различаться. Все зависит от того к какой категории относится объект и какой его уровень. В целом же обязанности такого специалиста, независимо от типа объекта, заключаются в проведении всесторонней экспертизы инвестиционных решений. Также он занимается анализом того, в каком состоянии находится объект и разрабатывает стратегию управления им.
Также менеджер разрабатывает техническое задание, которое обязательно должно быть технически обоснованным, проектирует и организовывает производственные системы. Еще менеджер разрабатывает и внедряет стандарты управления и эксплуатации объектов недвижимости, а также контроля исполнения бюджета по эксплуатации объекта. Кроме всего этого, такой специалист проводит технико-эксплуатационное исследование объекта и его приемки, а еще оценивает условия эксплуатации и обслуживания недвижимости.
О достоинствах и недостатках
Как и любая другая профессия, специализация менеджера по эксплуатации недвижимости имеет свои плюсы и минусы. Так, специальность такого типа является достаточно востребованной. Да, она очень престижная, а на фоне строительного бума работы у менеджера будет немало. Также к достоинствам можно отнести и стабильную и достаточно высокую заработную плату с возможностью постоянного развития и карьерного роста, что тоже немало.
Но, как это не печально, профессия имеет и недостатки. И самый первый из них – это существенный груз ответственности. Также менеджер имеет большое количество обязанностей, но при рациональной организации труда их можно перераспределить между несколькими специалистами. Кроме того, менеджеру придется выслушивать недовольство и претензии от арендаторов или собственников недвижимости. И последний существенный недостаток кроется в том, что человеку на такой должности придется общаться с большим количеством людей самого разного социального статуса.