не могу оплатить ипотеку что делать
Нечем платить ипотеку
Ипотечные кредиты берутся на длительный срок. Практически невозможно спрогнозировать собственное финансовое состояние на 20–30 лет вперед, поэтому не редко возникают ситуации, когда оплата долга начинает вызывать трудности у заемщика. Что делать в таких ситуациях, какие существуют пути решения этой проблемы.
Чем грозит неоплата ипотеки?
Кредиторы принимают в обеспечение ипотечных кредитов хороший залог: приобретаемую недвижимость, рыночная стоимость которой находится на высоком уровне и имеет тенденцию к стабильному росту. Этим банки снижают собственные риски сделки.
Заемщик, оформляя в залог имущество, должен понимать, что неоплата кредита может привести к тому, что недвижимость будет изъята кредитором и реализована в целях погашения задолженности.
Не следует думать, что банки будут изымать залог сразу после наступления первого дня просрочки. Банк не заинтересован в данном исходе сделки, заемщику будут предлагаться различные выходы из ситуации: реструктуризация долга, рефинансирование, кредитные каникулы и т. д. Это будет возможным, если у заемщика действительно объективные причины несвоевременного обслуживания долга, когда он идет на контакт с банком и кредитор видит его желание погасить кредит.
Меры, применяемые банками до реализации обеспечения:
Варианты решения проблемы
Существуют различные способы решения вопроса.
Выбор варианта остается за заемщиком, по соглашению с кредитором.
Реструктуризация
Под реструктуризацией задолженности понимается переоформление условий кредитного договора в пользу заемщика. Она производится кредитором. Для реализации данного способа потребуются веские причины: потеря заемщиком работы, затяжная болезнь, в силу которой доходы существенно сократились и т. д. Все причины должны быть документально подтверждены и обоснованы.
Реструктуризация происходит разными способами:
Иногда банки предлагают реструктуризировать задолженность с открытыми просрочками, но чаще условием реструктуризации является положительная кредитная история.
Проблема реструктуризации ипотечного договора состоит в том, что сделка зарегистрирована в Росреестре и любое ее изменение должно быть также зарегистрировано, на это требуется время.
Поэтому, при необходимости изменения условий договора, заемщику следует заблаговременно обращаться в банк.
Рефинансирование
Рефинансирование ипотеки означает переоформление кредитного договора на новых условиях у этого же или другого кредитора. Рефинансирование производится по схеме выдачи нового кредита: клиент должен доказать свою платежеспособность, у него не должно быть открытых просрочек.
Программы, работающие в банках, ставят своей целью увеличение кредитного портфеля, привлечение новых клиентов с солидным обеспечением. Предлагается снижение процентной ставки и ежемесячного взноса, объединение нескольких договоров в один для удобства обслуживания и т. д.
Продажа имущества
Другие варианты
Можно проанализировать собственные расходы, попробовать их сократить, отказаться от каких-то платных услуг, уменьшить траты на отдых и развлечения. В результате заемщик конечно будет ограничен в своих привычных жизненных условиях на некоторое время, но у него останется в собственности недвижимость.
Заемщик самостоятельно может объявить себя банкротом, если при наличии крупной суммы долга не имеет источников его погашения. Инициировать процедуру банкротства в отношении должника может сам кредитор.
Объявить себя банкротом можно, когда сумма долга превышает 500 тыс. р. и просроченная задолженность длится более 3 месяцев.
Осуществление процедуры производится через суд, залог будет реализован для погашения долга перед банком.
Когда заемщику нечем платить ежемесячный взнос, но он планирует увеличение доходов в будущем, выходом из положения может стать оформление дополнительного потребительского кредита или кредитной карты, для осуществления взноса. Это делается, чтобы кредит не выходил на просрочку и не портил КИ заемщика. Условием оформления станет высокая платежеспособность и положительная кредитная история.
К данному способу следует прибегать, если заемщик уверен в сроке получения дополнительных доходов, иначе он рискует только увеличить собственные долги.
При оформлении ипотечного кредита заемщик может застраховать сделку от разных рисков. Например, риск получения инвалидности, потери работы и т. д. При наступлении страхового случая, задолженность будет погашена страховой компанией.
Соглашение с банком
Для урегулирования вопроса по погашению кредита между банком и заемщиком может быть заключено соглашение о предоставлении взаимных уступок. Например: снижение суммы неустойки, перенос срока очередного платежа, и т. д. со стороны банка.
Соглашение может быть заключено до суда или во время судебного разбирательства.
Заемщик может обратиться к кредитному брокеру. Он сможет помочь решить проблему, предложит возможные варианты в конкретной ситуации, но его услуги стоят не дешево.
Одним из способов является обращение за деньгами к родственникам. Это поможет временно снять с себя долговую нагрузку.
При невозможности обслуживать долг, заемщику следует заранее обратиться в банк для выработки совместного решения вопроса. Самым плохим вариантом является укрывательство от кредитора и нежелание решить проблему.
Не могу выплачивать ипотеку – что мне делать?
– Покупала квартиру в ипотеку с использованием маткапитала, но доли на детей пока не выделены, и это единственное жилье. С потерей работы не смогла выплачивать ипотеку, состоялся суд. Присудили вернуть всю сумму, а это практически стоимость квартиры на сегодняшний день. Что делать? Банк выставит квартиру на торги, а детей выселят по суду?
Отвечает директор агентства недвижимости «PROобмен» Екатерина Никитина:
В этой ситуации советую привлечь к судебным разбирательствам органы опеки и попечительства, а также хорошего адвоката. Поскольку без их помощи Вы не справитесь с юристами банка.
Отвечает директор юридической компании ООО «Аскона» Ольга Буслаева (Краснодар):
К сожалению, закон не защищает в данном случае заемщицу и ее несовершеннолетних детей от реализации квартиры, приобретенной на кредитные средства, даже в том случае, когда квартира куплена с использованием средств материнского капитала. Единственным выходом могут стать ипотечные каникулы. Скорее всего, банк пойдет навстречу своему клиенту, попавшему в трудную жизненную ситуацию.
Для этого заемщице необходимо обратиться в банк, где ей предоставят полный перечень документов для оформления каникул. Предполагаем, что банк может также отказать, сославшись на факт состоявшегося судебного решения. В этом случае женщина может обратиться в суд, который вынес решение о взыскании денежных средств, с заявлением о предоставлении ей рассрочки или отсрочки исполнения судебного акта. Суд вполне может удовлетворить данное заявление, если ему представят доказательства того, что заемщица потеряла работу.
Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
К сожалению, в данной ситуации работают требования законодательства, по которым при неуплате кредита имущество должно быть реализовано с торгов. Доли Вы выделить не могли, потому что это возможно только после погашения ипотеки.
Необходимо решать вопрос и с Пенсионным фондом, так как Вы не исполнили обязательства по наделению детей, но при этом распорядились средствами, выданными по материнскому капиталу – при продаже с торгов эта сумма должна быть возвращена.
Отвечает президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, генеральный директор АН «Бенуа» Дмитрий Щегельский:
В судебной практике РФ существуют случаи, когда выносилось решение о возврате недвижимости и выселении всех ее жителей (даже детей). Вопрос очень сложный. Без услуг адвоката в данном деле точно не обойтись.
Отвечает руководитель юридического департамента CENTURY 21 Россия Дамир Хакимов:
Судебная практика исходит из следующих соображений: жилье, приобретенное в ипотеку, может быть взыскано несмотря на то, что является единственным (п.1 ст.446 ГК РФ). Использование средств материнского капитала для приобретения жилья не является препятствием для взыскания.
Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):
Во-первых, очень Вам сочувствую. Во-вторых, до момента выплаты ипотеки квартира находится у банка в залоге. И выделить доли детям сейчас Вы не сможете.
Отвечая на Ваш вопрос, скажу, что да, банк выставит квартиру на торги, заберет себе всю сумму. А если что-то останется, то вернет Вам деньги.
Всех зарегистрированных (прописанных) в квартире, включая детей, выселят из квартиры и снимут с регистрационного учета (то есть уберут прописку).
Отвечает юрист юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Полина Морозова:
На такие вопросы невозможно дать однозначный ответ, поскольку каждый случай имеет ряд индивидуальных обстоятельств.
В первую очередь, необходимо обратить внимание на резолютивную часть решения. Если в ней написано, что присужден долг в некоторой сумме, и нигде далее по тексту нет фразы «обратить взыскание на заложенное имущество», а также и в договоре ипотеки нигде не указано, что допустимо обратить взыскание во внесудебном порядке – то можно не бояться потерять квартиру.
В противном случае вероятность потерять квартиру есть. Ни приобретение квартиры на средства материнского капитала, ни обязательство о выделе долей несовершеннолетним детям не являются основанием для отказа банку в реализации жилья в счет погашения задолженности.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!
Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.
Узнаем, что будет, если не платить ипотеку
Иногда у заемщиков возникают особые финансовые ситуации,вследствие которых вносить ежемесячный взнос по ипотеке становится невозможным. При этом причины для неуплаты по ипотеке могут быть уважительными. Они могут быть связаны с нестабильной экономической ситуацией в стране и снижением заработка — платить существенный ипотечный взнос в данном случае становится затруднительно. В данной статье рассмотрен вопрос о том, что делать заемщикам, если им нечем платить взносы по ипотечным обязательствам, а также возможные пути решения для предотвращения значительных последствий.
Возможные последствия неоплаты
При отсутствии внесения ежемесячных платежей банковское учреждение всегда предпринимает довольно строгие меры. Заемщику необходимо заранее обратиться в банк и написать заявление о специальной отсрочке платежа. Данная услуга действует, если у клиента есть действительно серьезные причины, по которым он временно не может вносить ипотечные платежи ежемесячно.
В случае если клиент не обращается в банковское учреждение и игнорирует звонки, поступающие от кредитного менеджера, банк вправе незамедлительно обратиться в суд, который вряд ли будет на стороне заемщика. В результате можно потерять взятую в ипотеку недвижимость, при этом все неустойки и штрафные санкции придется оплачивать дополнительно.
При условии невыполнения долговых обязательств банк также подключает помощь коллекторских служб для выяснения обстоятельств неуплаты.
Что может сделать банк?
При отсутствии ежемесячной оплаты по ипотечному кредиту банк может принять ряд мер по отношению к неплательщику:
При этом если клиент не присутствует на судебном заседании, ипотечное имущество, находящееся в залоге у банковской организации, обратившейся в суд, может быть продано с аукциона по сниженной стоимости.
Что будет с квартирой?
Если сумма долга по неуплате за ипотеку составляет более 5% от общего долга по кредиту, банк вправе изъять недвижимое имущество по закону. Если сумма задолженности ниже данной суммы, банковское учреждение может наложить арест на залоговое имущество. Квартира, находящаяся в собственности банка, может быть в любое время быть продана с аукциона. При этом цену банковское учреждение назначает гораздо ниже рыночной.
Любой финансовой организации важно вовремя получить не только общую сумму взятого кредита, но также все начисленные проценты, штрафы и пени. При этом банк руководствуется политикой, при которой при продаже квартиры с аукциона средства, полученные от продажи, уходят в первую очередь на погашение штрафов, затем процентов, а уже потом гасится основной ипотечный кредит. В результате в некоторых случаях суммы, вырученной с продажи жилья с аукциона, не хватает на погашение основного долга. По решению суда оставшаяся сумма будет списываться ежемесячно с заработка заемщика.
Другие последствия
При неуплате ипотечных финансовых обязательств, личная кредитная история заемщика обязательно пострадает — в результате клиент уже не сможет брать кредиты в дальнейшем. Даже небольшую сумму займа будет сложно получить с отрицательной репутацией КИ.
Кроме этого заемщику придется постоянно общаться с коллекторскими агентствами и уплачивать все долговые обязательства с ежемесячного заработка.
Особенности политики Сбербанка
Сбербанк предпринимает достаточно строгие меры к неплательщикам по ипотеке. Первые уведомления поступают уже после нескольких дней просрочки, через месяц банк принимает более серьезные меры. Для начала все решения по неуплате могут быть выяснены в досудебном порядке. Далее по истечению 3-х месяцев в банк обратиться в суд за получением решения суда, согласно которому квартиру в дальнейшем могут изъять.
Как поступить, если нет возможности платить?
В случае возникновения проблем с ежемесячным взносом обязательных платежей заемщику важно заранее обратиться в банк для написания соответствующего заявления об отсрочке платежа или реструктуризации. Необходимо иметь весомые причины для возможности воспользоваться данной программой, при этом в некоторых случаях банк идет на уступки и оформляет услугу в срочном порядке до начисления штрафных санкций.
Также можно дополнительно написать заявление о возможности рефинансирования кредита, а также изменения общего графика внесения платежей. В некоторых случаях заемщик может экстренно продать жильё и внести значительную сумму общего ипотечного займа, а также дополнительных процентов.
Не могу оплатить ипотеку что делать
Оформили ипотеку на 15 лет, но лишились дохода и теперь думаете, как рассчитаться с долгами, чтобы не потерять квартиру? Сразу после первой просрочки вам позвонит менеджер банка и уточнит, по какой причине вы перестали вносить платежи. Ваша задача — объяснить банку, что вы потеряли часть дохода, и сейчас нет денег для ежемесячных платежей. Менеджеры предложат кредитные каникулы или рефинансирование, но вы не должны допускать просрочек, даже если нет денег.
Написали, как вести себя с менеджерами банка, и что делать, если банк отказывается идти на встречу.
Последствия для должника за просрочку по оплате ипотеки
Одно из отличий потребительского кредита от ипотеки в том, что ипотечная недвижимость находится в залоге у банка. Когда заемщик заключает договор с банком, он подписывает соглашение об обременении. Изменения вносятся в ЕГРН. И пока не расплатитесь с ипотечным долгом, недвижимость будет находиться в залоге.
Если перестанете платить без объяснения причин, банк подаст в суд, который удовлетворит иск кредитора. В этом случае недвижимость выставят на торги и продадут, а заемщик лишится квартиры. Но как быстро банк перейдет к решительным действиям, будет зависеть от обстоятельств: сколько месяцев заемщик не платит, какая сумма долга и наличие уважительных причин.
При потере работы, вы можете обратиться в банк и оформить кредитные каникулы сроком до шести месяцев. Если не справляетесь с выплатами, уменьшите ставку по процентам за счет рефинансирования. Но для этого придется искать банк с выгодными условиями, который согласится рефинансировать ипотечный кредит.
Позвоните в банк и объясните ситуацию
В первую очередь посмотрите, что написано в кредитном договоре. Обратите внимание на дату, после которой банк начисляет проценты и пени за несвоевременную уплату по ипотечному кредиту. Но затягивать с оплатой нельзя, т. к. придется переплачивать. Если считаете, что не сможете рассчитаться по кредиту в следующем месяце, заранее позвоните в банк. Сообщите менеджеру, что у вас финансовые сложности, поэтому нет возможности оплатить кредит.
Попросите предоставить вам кредитные каникулы. Чтобы их получить, предъявите документы о снижении дохода или потери работы. Если вам одобрили кредитные каникулы, вас могут полностью освободить от уплаты долга вместе с процентами до шести месяцев. Или будете оплачивать только проценты, а тело кредита начнете выплачивать спустя шесть месяцев. Для получения кредитных каникул не должно быть просрочек. Если была хоть одна просрочка, банк может отказать.
Проведите рефинансирование
Если платите по ипотечному кредиту более шести месяцев, нет просрочек и штрафов — обратитесь за рефинансированием. Вам нужно найти банк, у которого ставка по процентам меньше, подать заявку на рассмотрение рефинансирования и получить разрешение старого кредитора. Перекредитование подходит заемщикам, которые лишились части дохода, не могут выполнять кредитные обязательства или хотят уменьшить сумму ежемесячного платежа.
При каких обстоятельствах банк обращается в суд?
Банк не будет ждать 3−4 месяца и начислять вам штрафы. Дело в суд могут передать сразу после первого месяца просрочки, если вы не предоставите объяснений. Если дело доходит до суда, заемщик чаще всего лишается квартиры, а банк продает имущество на торгах.
Когда банк предупреждает, что дело передает в суд, не уклоняйтесь от разговора с менеджерами. Ваша задача — представить доказательства того, что у вас ухудшилось материальное положение. Важно, не доводить дело до просрочки, а сразу сообщать в банк, что нечем платить ипотеку. Если банк отказал в кредитных каникулах и передал документы в суд, не уклоняйтесь от судебного заседания.
Объясните в суде свою позицию, предъявите справку о потери работы и о том, что вы просили банк предоставить кредитные каникулы. Но кредитор отказал в этом. Банки не имеют права отклонять заявки клиентов на кредитные каникулы, если заемщики аргументируют свою позицию и предъявляют документы. Суд учтет ваше обращение и может отклонить иск банка, а затем заставить кредитора предоставить вам кредитные каникулы.
Страховой полис поможет рассчитаться с долгом
При оформлении ипотеки, заемщик страхует залоговый объект имущества. Другие виды страховки оформляются по желанию: страховка от потери работы, здоровья и жизни. Большинство заемщиков стараются отказаться от дополнительных страховок, чтобы уменьшить сумму оплаты. Но никто не защищен от потери работы, т. к. ипотека оформляется на 15−20 лет.
Если оформили страховку по ипотеке от потери работы и наступил страховой случай, деньги за вас обязана вносить страховая компания. При наличии страховки от потери работы, не ждите, что компания сразу предоставит вам деньги. Вам придется доказать, что наступил страховой случай и вам нужны деньги для оплаты.
В качестве доказательств подойдет справка с места работы или документы о том, что состоите на бирже труда. Но страховая компания одобрит заявку в том случае, если ваше предприятие ликвидировали или вас уволил работодатель. При самостоятельном увольнении страховка не выплачивается. Страховая компания выплачивает кредит до тех пор, пока вы не найдете работу по специальности. Если вакансии предлагают, а вы отказываетесь, страховая компания перестанет отдавать долги за вас.
Подводим итоги: что делать, когда нет денег для выплаты ипотечного кредита?
Старайтесь не доводить дело до суда, а сразу сообщите в банк, что у вас временные финансовые трудности.
Попросите банк оформить кредитные каникулы до шести месяцев и предъявите справку о потери работы или с биржи труда.
При потере части дохода, обратитесь в другой банк за рефинансированием. Получите согласие предыдущего кредитора и оформите новый ипотечный кредит на более выгодных условиях.
Если банк отказал в кредитных каникулах, а у вас есть уважительная причина, отстаивайте свои интересы в суде. При наличии доказательств, суд встанет на сторону заемщика, и заставит банк предоставить кредитные каникулы.
Перед оформлением кредитного договора подумайте об оформлении страховки на случай потери работы. Если вашу компанию ликвидируют или вас уволят, долги по ипотеке будет выплачивать страховая компания.
Узнавайте о новых статьях МБК по подписке. Повышайте финансовую грамотность вместе с нами.
Не могу платить по ипотеке. Что делать?
Аня и Денис взяли однокомнатную квартиру в ипотеку 3 года назад. Ежемесячно они решили отдавать в счёт кредита половину семейного бюджета, чтобы побыстрее рассчитаться. Но три месяца назад компания, в которой работает Денис, потеряла ключевого заказчика, и сотрудникам не выплачивают премии. В итоге зарплата Дениса сократилась вполовину. Урезав затраты до минимума, Аня и Денис поняли, что ежемесячно платить прежнюю сумму они не смогут.
Разберемся, как грамотно действовать в подобных ситуациях, чтобы избежать штрафов и сохранить залоговую недвижимость. А также как подстраховаться, если вы только собираетесь покупать квартиру в ипотеку.
Шаг 1. Звоним в банк
И рассказываем, что случилось и почему нет возможности заплатить.
Вот обстоятельства, которые банк обязательно посчитает уважительными
Звонить надо сразу или хотя бы в первый месяц после дня просрочки: на втором месяце уже начисляют штрафы
А после третьего недвижимость заберут и кредитная история будет испорчена навсегда.
Если нет возможности заплатить по другой причине, в любом случае нужно связаться с менеджером. Решение принимается индивидуально. Главное, предоставить письменные подтверждения случившегося и ваших затрат.
Шаг 2. Собираем документы
Нужно уточнить у менеджера, какие документы предоставить для подтверждения обстоятельств, и принести их в банк как можно скорее. Если рассматривать ситуации выше, то это будут:
Шаг 3. Выбираем варианты решения
Когда банк проверит информацию, менеджер предложит несколько вариантов. Самый частый — реструктуризация. Или, проще говоря, пересмотр условий кредитования.
Что может предложить банк
Когда дела наладятся, банк распределит остаток равными платежами на оставшийся срок кредита. Также можно одновременно увеличить срок кредита, чтобы ежемесячные платежи были меньше.
Задача банка — не добавить человеку долгов, а помочь выполнить обязательства по договору
Если коротко, то можно взять новый кредит под более низкий процент и погасить им первую ипотеку. Это может быть выгодно, если ставка по рефинансированию меньше хотя бы на 2%, и платить осталось больше года.
Сейчас в Сбербанке действует рекордно низкая ставка по рефинансированию ипотеки — 7,9%. Рефинансировать можно только кредиты других банков.
Как подстраховаться?
Перед тем, как брать ипотеку:
1. Подготовьте подушку безопасности в 5–7 платежей. Столько месяцев в среднем занимает поиск работы.
2. Рассчитайте ежемесячный платёж так, чтобы он не превышал 30% семейного бюджета. При расчете бюджета не учитывайте премии. В любой момент работодатель может перестать их платить.
3. Поиграйте в «ипотеку» — откладывайте несколько месяцев «ежемесячный платёж». Так вы поймете, комфортно ли вам, хватает ли на жизнь при непредвиденных затратах. А заодно подкопите на первоначальный взнос.
4. Страхуйте жизнь и здоровье. Так вы не только сможете финансово защититься, но и сэкономить 1% ипотечной ставки при покупке полиса в аккредитованных СберБанком компаниях.