Ври что это такое
Подходящая земля: разбираемся с категориями и ВРИ участков
Этот материал поможет разобраться в сложной теме и во всех ее аспектах.
Содержание
Что должен знать частный застройщик
Земельное законодательство России стало мощно развиваться перед революцией: наиболее успешной считалась знаменитая столыпинская реформа, которая постепенно передавала землю из собственности общин в частную собственность и вводила выгодные кредиты для тех, кто хотел купить землю. Государство скупало помещичьи угодья и на выгодных условиях перепродавало участки людям, желающим заниматься сельским хозяйством; был принят и ряд других нормативных актов в пользу жизни на земле.
Последующая история земельных отношений в России тесно связана с ее политической историей; сегодняшний этап земельного законодательства критикуется специалистами из-за множества коллизий, которые прямо влияют на аспекты земельного права и земельные отношения и приводят к многочисленным судебным разбирательствам. Но есть довольно понятная система координат, в которой нужно ориентироваться частному застройщику: на одной ее оси – категории земель, на другой – их вид разрешенного использования: именно так, согласно Земельному кодексу РФ, поделен весь земельный фонд нашей страны.
Категории земель или целевое назначение
Все земли в нашей стране поделены на семь категорий (наравне с понятием «категория» используется понятие «целевое назначение»).
Эти категории отражают стратегию государства в области земельных отношений и определяются свойствами земли. Самая лучшая и плодородная отнесена к землям сельхозназначения; земля под лесом и тайгой – к землям лесного фонда, заповедники, заказники и природные парки выделяются на землях, которые имеют большое значение для науки и созданы с целью сохранять все биологическое разнообразие природы, то же – с водными объектами и т.д.
После «лесного фонда» самая большая часть территории России входит в «земли поселений» и «сельхозназначения». Именно эти категории должны интересовать частных застройщиков, на землях других категорий строить дома нельзя в 99% случаев. 1% мы оставляем на совсем уж редкие частности: бывает, что местные власти отдают под застройку участки, которые раньше принадлежали воинской части и находятся на землях специального назначения.
Но недостаточно знать категорию земли – ограничения на строительство дома может накладывать и ее ВРИ, вид разрешенного использования.
Виды разрешенного использования земли
ВРИ тоже делятся на несколько групп:
Все они внесены в Классификатор видов разрешенного использования земельных участков. С 2019 года этот документ дополнен особо интересующими нас строками 13.1. и 13.2 – ВРИ «ведение огородничества» и ВРИ «ведение садоводства».
Для индивидуальной застройки подходят участки, которые имеют в Классификаторе следующие коды:
Классификатор все равно не охватывает все сферы человеческой жизни и деятельности, поэтому иногда в рамках определенной категории и определенного ВРИ может потребоваться дополнительная норма, которая называется «условно-разрешенный ВРИ». Ее устанавливают, если это позволяют местные градостроительные нормы после многочисленных согласований и публичных слушаний.
Есть еще «вспомогательный ВРИ земельного участка». Обычно к нему прибегают, когда надо построить что-нибудь незначительное вроде гаражей или беседки для отдыха, которые на этом участке ставить не то можно, не то нельзя.
На каких участках можно строиться
Самые привлекательные для частных застройщиков участки имеют ВРИ ИЖС. Такие участки могут располагаться только в границах населенных пунктов, то есть всегда имеют категорию земель «земли населенных пунктов». На них можно строить любой дом, главное, чтобы он имел все признаки индивидуального.
Закон разрешает на участке с ВРИ ИЖС не только строительство жилых домов, но и различных хозпостроек: гаража, бани, теплицы, помещения для животных и домашней птицы и других сооружений. Жилой дом на участке может быть только один, но можно поставить впечатляющий гостевой домик – даже имея все признаки капитального строения, пригодного для проживания круглый год, по закону он будет считаться хозпостройкой. А коммуникации на участке с ИЖС могут быть какими угодно – закон в этом плане ничего не ограничивает.
Раньше построить дом на участке с ВРИ ИЖС было нельзя без разрешения (разрешение заменили на уведомление) и проекта, хоть типового, из интернета, хоть специально заказанного архитектору. Теперь индивидуальные дома можно строить без проекта, достаточно нарисовать схему участка и отметить на ней, где будет стоять дом.
Многие люди опасаются покупать участки на землях сельхозназначения, но если они предназначены «для ведения садоводства» и если это допускается ПЗЗ, то там можно построить дом ничем не хуже, чем на земельном участке с категорией земли населенных пунктов и ВРИ ИЖС.
Требования к индивидуальному дому здесь точно такие же, как к дому на участке с ИЖС; в этом случае никаких ограничений нет.
Раньше дополнительным преимуществом строительства на участке с ВРИ ИЖС была возможность использования материнского капитала, теперь материнский капитал можно будет использовать и на участках с ВРИ «для ведения садоводства».
С ЛПХ есть такая тонкость: на категории земель «земли поселений» с этим ВРИ можно строить индивидуальных дом без всяких ограничений, а на землях сельхозназначения (за пределами населенного пункта) очень сложно. Тут потребуются длительные, утомительные согласования с комиссией по землепользованию, нужно доказывать, что земельный участок рядом с домом будет постоянно использоваться для сельскохозяйственной деятельности, иначе дом признают самостроем и смогут снести.
Но при покупке участка ЛПХ надо кровь из носу нужно проверить все возможные зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ), «накрывающие» участок и запрещающие или ограничивающие строительство. Иначе появляется вероятность купить участок, пригодный исключительно для выпаса козочек.
И это касается не только ЛПХ. «Накрыть» любой участок могут следующие ЗОУИТ: охранные, санитарно-защитные, водоохранные, зоны охраны памятников истории и культуры (особенно это касается участков неподалеку от Москвы) и т.п. Многие ЗОУИТ по закону снять просто невозможно, любая стройка или реконструкция будет самовольной.
Участки с обременением «водоохранная зона» встречаются довольно часто, особенно в регионах, где много озер, рек и заливов. Они и вправду нешуточная головная боль для владельцев. Строиться можно, но придется соблюдать ряд условий (ни в коем случае нельзя сбрасывать стоки на рельеф), соблюдать все отступы, делать герметичные септики и так далее.
Охранная зона ЛЭП – тоже так себе подарочек. Очень много крови владельцам участка может выпить охранная зона проходящей неподалеку железной дороги.
На FORUMHOUSE таких историй полным-полно, вот одна: у нашего участника с ником ЯрославАИ в Мытищах был просто идеальный участок, не подкопаешься: ЛПХ, земли населенных пунктов – прямо конфетка с юридической точки зрения. И вдруг выясняется, что он попал в зону природных территорий и местная администрация стройку запрещает наотрез. Выход из этой ситуации если и есть, то очень условный: через публичные слушания.
Как изменить ВРИ земельного участка
Изменить ВРИ в большинстве случаев можно, но алгоритм действий зависит от ПЗЗ: утверждены они для вашего поселка или нет.
По словам модератора FORUMHOUSE c ником Cedric_1, есть несколько реально работающих вариантов.
Первый вариант годится для собственника участка и там, где утверждены ПЗЗ. Таким собственникам не нужны никакие согласия местных администраций, они выбирают ВРИ участка сами. Но придется пройти следующий квест:
Второй вариант – для собственника участка там, где не утверждены ПЗЗ. Тут нужно подать заявление или об изменении вида разрешенного использования, или о том, что он соответствует нужному виду разрешенного использования из Классификатора.
Третий вариант для арендатора участка – заявление об изменении ВРИ подается в местную администрацию.
Еще: иногда в документах на участок может быть указан ВРИ, которого уже нет в Классификаторе. Его тоже нужно менять. Тут подойдет план действий, описанный в первом варианте.
Почему это важно, отлично видно из истории нашего пользователя с ником Serg_48. ВРИ участка Сергея в кадастре значилось как «для объектов жилой застройки», а в документе «для жилищного строительства». У него возникло понятное желание перевести свое «имение» в ИЖС, и казалось, что это будет просто, тем более, что ПЗЗ в их поселке утвердили еще в 2012 году. Сергей действовал по плану, описанному в первом варианте, нашел свою территориальную зону и увидел в списке разрешенных для нее ВРИ желаемое ИЖС.
Мне отказали, потому что Росреестр не имеет координат территориальных зон и ничего не знает о регламентах, установленных в них.
Народ на портале удивлялся: ну и ладно, чего заморачиваться, подавай уведомление и стройся, зачем делать за чиновников их работу? Им надо приводить все в соответствие с Классификатором – вот пусть и приводят. Но оказалось, что из-за неправильного назначения Сергей платит за участок повышенный налог.
Многим владельцам участка приходилось сталкиваться с некомпетентностью или даже коррумпированностью местных чиновников.
Здесь уже несколько раз писали – приходит человек в администрацию, а ему говорят: будут деньги, подготовим пакет документов и подадим в Росреестр.
Поэтому Сергею посоветовали два способа победить в борьбе за свои права:
Когда нельзя изменить ВРИ
Есть всего несколько ситуаций, в которых его не поменять, хоть разбейся. Вот они:
ВЫВОДЫ
Без бюрократических проволочек, судебных процессов и затяжных «официальных диалогов с местной администрацией» построить и зарегистрировать жилой дом можно на землях категорий
Вид разрешенного использования должен быть:
Если сразу найти ИЖС или ЛПХ на землях поселений, не будет потом «мучительно больно» за бесцельно вбуханные в стройку деньги!
ВРИ можно изменить, но это может быть долго, хлопотно, с судебными процессами и финансовыми затратами. Лучше сразу выбирать беспроблемный участок и следить, чтобы его не накрывала никакая охранная зона.
На FORUMHOUSE есть отличный большой раздел, куда можно обращаться за советом в трудных случаях, он называется ВРИ, категория земли и их изменение. Узнайте, что можно построить на участке, а что нет. Прочитайте статью о том, как юридически перевести дачу в индивидуальный дом. Еще одна наша статья пригодится тем, кто хочет зарегистрировать дом по дачной амнистии, которая продлится до 2021 года. Узнайте, как можно быстро получить уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта ИЖС и как обезопасить себя при покупке недостроя. Посмотрите наше видео о том, как оптимизировать затраты при строительстве дома.
Какие категории земли бывают и что на них можно строить
Зачастую у собственников земельных участков возникает путаница, к какому виду разрешенного использования (ВРИ) относится их участок, какую деятельность на нем можно вести, а какую нет, в каких случаях ВРИ следует менять. Вопросы серьезные, поскольку вид разрешенного использования — это главный фактор при определении кадастровой стоимости земельного участка. Кроме того, за использование земельного участка не по целевому назначению полагается административное наказание в виде штрафа.
Росреестр разъяснил, какие бывают виды разрешенного использования земельных участков, что стоит учитывать, если вы собрались строить на участке дом или разводить сельскохозяйственных животных.
Виды разрешенного использования
Разрешенное использование земельного участка регламентирует, как можно использовать землю и что на ней можно построить. Использовать участок, даже если он находится в собственности, можно только в соответствии с его принадлежностью к определенной категории земель и виду разрешенного использования.
Земля на территории муниципальных образований поделена на территориальные зоны. Для каждой из них местные власти устанавливают виды разрешенного использования земельных участков, объекты недвижимости, которые на них можно строить, а также их параметры по высоте и размеру, пояснили в Росреестре.
Местные власти определяют виды разрешенного использования для каждой территориальной зоны, исходя из исторически сложившихся условий использования территории. Документы градостроительного зонирования регламентируют, какие ВРИ могут быть выбраны правообладателями земли самостоятельно, какие — после получения разрешения, а для каких видов деятельности участки не могут быть использованы.
Существует Классификатор видов разрешенного использования, утвержденный приказом Росреестра. На его основании муниципалитеты устанавливают для каждой территориальной зоны основные виды разрешенного использования, вспомогательные и условно разрешенные.
Классификатор ВРИ:
Основные виды разрешенного использования характеризуют главный вид деятельности, для которой приобретается земельный участок (например, жилая застройка или сельскохозяйственное использование). Условно разрешенные виды использования применяются при необходимости расширить способы использования земли — к примеру, если на участке, который предназначен для строительства магазина, вы планируете построить автомобильную заправку.
Вспомогательные ВРИ применяются, чтобы уточнить целевое назначение участка. К примеру, такой дополнительный вид разрешенного использования может понадобиться, если собственник захочет построить на участке забор, гараж, хозяйственную постройку.
Способы определения ВРИ земельного участка
Сведения о виде разрешенного использования земельного участка содержатся в ЕГРН. Это дополнительная характеристика участка. Уточнить вид разрешенного использования земельного участка можно, заказав выписку из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости. Это можно сделать с помощью электронных сервисов на сайте Росреестра, в офисах МФЦ, на портале госуслуг, а также на сайте подведомственного ФГБУ «ФКП Росреестра». В этом случае информация будет указана в разделе «Виды разрешенного использования». Также можно воспользоваться сервисом «Публичная кадастровая карта». Для этого необходимо знать адрес участка или его кадастровый номер.
Виды разрешенного использования для строительства дома
Для возведения индивидуального жилого дома подойдут следующие виды разрешенного использования земли:
Если у вашего участка основной ВРИ 13.1 «Ведение огородничества», то на нем нельзя строить жилой или садовый дом. Разрешено лишь возведение хозяйственных построек для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур. Не стоит путать данный вид с 13.2 «Ведение садоводства», где строительство жилого дома допускается, пояснили в Росреестре.
Аналогичная ситуация с ВРИ 1.16 «Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках», где разрешено только производство сельскохозяйственной продукции без права возведения объектов капитального строительства. При этом ВРИ 2.2 «Для ведения личного подсобного хозяйства» такое строительство разрешает. Но если вид разрешенного использования вашего земельного участка не соответствует обозначенным выше, то, чтобы построить на нем жилой или садовый дом, потребуется изменить ВРИ.
Виды разрешенного использования для разведения животных
Согласно Классификатору, разведение сельскохозяйственных животных разрешено на землях сельскохозяйственного назначения. В частности, на участках с такими видами разрешенного использования, как 1.7 «Животноводство», 1.8 «Скотоводство», 1.10 «Птицеводство».
Многие садоводы и огородники интересуются, можно ли заводить скот или домашнюю птицу на садовых и дачных участках. Федеральный закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» не содержит запрет на содержание сельскохозяйственных животных на садовых земельных участках.
При желании завести сельскохозяйственных животных на земельных участках, предназначенных для садоводства, следует учитывать региональные и местные законы, правила землепользования и застройки, а также санитарные и ветеринарные правила. В частности, в градостроительном регламенте для определенной территориальной зоны могут, к примеру, содержаться как ограничения на содержание скота и домашней птицы в личных целях, так и прямое указание на возможность вести такую деятельность. Поэтому необходимо уточнить особенности регулирования данного вопроса в местной администрации.
Смена ВРИ
Для изменения вида разрешенного использования земельного участка нужно руководствоваться правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Они оформляются в виде документа, который содержит градостроительные регламенты и карты территориального зонирования.
Для начала нужно уточнить, приняты ли ПЗЗ уполномоченным органом в вашем населенном пункте, советуют эксперты Росреестра. В соответствии с законодательством при наличии утвержденных ПЗЗ правообладатель земельного участка вправе самостоятельно выбрать вид разрешенного использования земельного участка из тех, которые предусмотрены градостроительным регламентом.
Затем собственнику необходимо подать в любой удобный офис МФЦ заявление о выбранном виде разрешенного использования земельного участка из тех видов, которые установлены ПЗЗ. Форма такого заявления утверждена приложением № 2 к приказу Росреестра.
Изменение ВРИ земельного участка на вид, отнесенный к условно разрешенному, возможно только на основании решения уполномоченного органа по результатам проведения общественных обсуждений или публичных слушаний. Изменение вида разрешенного использования земельного участка может повлечь изменение его кадастровой стоимости и величины земельного налога, уточнили в ведомстве.
Виды разрешенного использования
Например, на участке ЛПХ можно выращивать сельскохозяйственную продукцию для собственных целей, но не на продажу в промышленных масштабах.
На участке, выделенном под фермерское хозяйство (КФХ), напротив, можно заниматься сельхоз деятельностью с учетом извлечения прибыли.
Помимо этого ВРИ определяет:
Также от возможного использования надела зависят особенности его предоставления гражданам из государственной и (или) муниципальной собственности.
Например, наделы со статусом КФХ и ЛПХ можно получить в безвозмездное пользование из земель Дальневосточного округа (определено ФЗ № 119).
Что это такое?
Земельный кодекс делит земли по категориям и разрешенному использованию. Категория земли – это более широкое понятие.
Всего существует 7 категорий, это земли:
Разрешенное использование – понятие более узкое, необходимое для уточнения целевого использования конкретного надела.
Все виды по каждой из категорий указаны в специальном классификаторе.
Подробней о классификаторе читайте в тематической статье.
Связь категории и ВРИ
Каждая категория земель имеет свой перечень территориальных зон в соответствии с условиями ПЗЗ. Например, статья 85 ЗК РФ определила, что в состав земли поселений могут входить следующие зоны:
Также, существуют особо охраняемые и заповедные зоны.
И уже в соответствии с зоной определяется коэффициент возможного использования.
Базовых ВРИ, согласно классификатору, существует всего 12. Но, например декларация «Жилищное строительство» включает в себя сразу 9 уточняющих видов, а таблица «Земли сельхозназначения» включают 14 уточняющих видов.
Перечень разновидностей
Каждому земельному наделу может быть присвоено несколько видов возможного использования:
Основной
Основой определения возможного использования земель является градостроительный регламент. Здесь указаны виды для каждой зоны, находящейся в ведомстве муниципального образования.
До 2015 года не было строгой регламентации основных ВРИ. С 2015 года, после принятия нового классификатора, основные виды возможного использования могут быть выбраны только из данного классификатора.
Местные органы власти могут дать владельцу участка несколько вариантов основных видов на выбор. При этом владелец может в любой момент поменять свое решение и изменить основной ВРИ в заявительном порядке, дополнительно согласовывать изменения не нужно.
Условно-разрешенный
Данный вид не имеет такой жесткой регламентации, как основной. Местными властями может быть составлен собственный классификатор разрешенных видов.
По умолчанию, земельный надел обладает только основным и вспомогательным видом. Условно-разрешенный может быть добавлен по инициативе владельца надела.
Для этого ему необходимо пройти согласование через публичные слушания, к которым привлекаются все заинтересованные лица: владелец надела, его соседи, местные чиновники и т.д.
Указанный ВРИ имеет ту же силу, что и основной. Так, с его помощью на участке, предназначенном под ИЖС, можно построить магазин, кафе и т.д.
Вспомогательный
Вспомогательный ВРИ (один или несколько) всегда идет совместно с основным и разрешенным. Например, для ИЖС вспомогательным видом может быть строительство бытовых построек, строительство хозяйственных построек и т.д.
Владелец надела вправе использовать любой вспомогательный вид, определенный местным градостроительным регламентом. Дополнительного согласования на использование вспомогательного ВРИ не требуется.
Классификатор
Действующий классификатор был утвержден Приказом Минэкономразвития № 540 в 2014 году.
В 2015 году в часть Приказа были внесены поправки, в соответствии с которыми действующий классификатор определяет исключительно основные виды. Иные ВРИ определяются на основе местных градостроительных регламентов.
Таким образом, классификатор – это документ, содержащий в себе группу основных ВРИ земель. Местные органы власти не вправе включать в градостроительный регламент основные ВРИ, не соответствующие действующему классификатору.
Подробную информацию по классификатору читайте в статье.
Самые популярные
Популярность вида использования напрямую зависит от категории земель и от территориальной зоны.
Так, в землях поселений и территориальной зоне «Жилая застройка» наиболее популярны будут виды:
На землях, предназначенных для сельхозугодий, популярны будут ЛПХ и КФХ.
ИЖС – это земельный надел, предназначенный для возведения одноквартирного дома с ограниченным количеством этажей.
Если это позволяют размеры надела, здесь также можно возводить гараж, подсобные помещения и иные, необходимые постройки.
Также на участке можно выращивать цветы, овощные и садовые культуры, заниматься ландшафтным дизайном.
ИЖС может принадлежать только к категории земель поселений.
ЛПХ – это земельный надел, предназначенный для ведения сельхоз деятельности в собственных нуждах.
На таком участке можно:
Следует разделять приусадебный ЛПХ (находится в пределах ЗНП) и полевой ЛПХ (находится в пределах ЗСН).
На приусадебном участке можно возводить дома, гаражи и иные сооружения.
На полевом запрещено всякое строительство, требующее возведения фундамента, но некапитальные постройки (постройки без фундамента) разрешены.
Подробную информацию о строительстве на участках под ЛПХ читайте в тематической статье.
Для дачного строительства
Земли для дачного строительства предназначены для возведения на участке жилого дома и иных хозяйственных и бытовых построек, а также для использования участка в сельскохозяйственных нуждах: выращивание садовых и овощных культур, выращивание скота и домашней птицы и т.д.
Земли для дачного строительства могут быть двух видов: с правом прописки в построенном жилом доме и без права таковой прописки.
Данный ВРИ может быть присвоен наделу в категории земель ЗНП, а также в категории земель сельхоз назначения, но во втором случае владелец участка должен пройти ряд определенных процедур по добавлению условно-разрешенного вида (по умолчанию на землях ЗСН нельзя строить капитальные объекты).
Подробную информацию о землях для дачного строительства читайте в другой статье.
Огородничество
Наделы под огородничество выделяются из земель сельхоз назначения. На таких участках можно выращивать любые овощные культуры, но нельзя строить капитальные сооружения. Теплицы, времянки и иные некапитальные сооружения возводить можно.
Подробную информацию читайте в статье Земли под огородничество.
Изменение ВРИ
Если использование участка не соответствует присвоенному ВРИ, владельца могут привлечь к ответственности. Например, при возведении дома на полевом участке ЛПХ (предназначен только для ведения сельхоз деятельности) таковой дом могут снести, посчитав его самостроем и выдав соответствующий акт.
Поэтому изначально владелец должен позаботиться о смене ВРИ и для этого ему необходимо:
В данном случае решение о добавлении (не добавлении) нового ВРИ будет приниматься на основе публичных слушаний.
Если градостроительный регламент не указал возможности добавления необходимого вида для данного участка, можно попытаться изменить территориальную зону. Для этого также необходимо обращаться в Комитет по землепользованию.
В некоторых случаях не обойтись без смены категории земли. Подробную информацию читайте в статье «Изменение категории участка«.
Заключение
Возможное использование надела зависит от территориальной зоны и категории земель.
Один участок может иметь несколько видов, все они указываются в местном градостроительном регламенте.
По своему усмотрению владелец может сменить или добавить нужный ему ВРИ.
Вид возможного использования может быть:
Основной и условно-разрешенный имеют равную силу и могут быть использованы независимо друг от друга. Дополнительный не может быть самостоятельным, и используется только смешанным совместно с основным или разрешенным.
Из всех, самыми популярными видами возможного использования являются те, которые предназначены для возведения жилых построек и ведения сельскохозяйственной деятельности.
Владелец участка должен понимать, что использование надела вопреки возможному использованию грозит определенной ответственностью, поэтому о смене вида возможного использования нужно заботиться заранее.